作者 | 谢洁婷
主编 | 田施琼
刚刚过去的2023年，对于房企来说，是充满挑战的一年。
房地产市场持续承压，楼市整体仍处于低位调整期，销售端未有明显起色。
对于房企来说，这是一场巨大的考验。年终交卷了，又是几家欢喜几家愁。
幸运的是，在艰难之中，仍有房企传出了好消息。就在最近，奥园境外债重组获通过，成为首家成功重组的出险粤系房企。在这之前，1月初，正荣、旭辉等房企也公布了债务重组方案。
再早些时候，去年12月20日，龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款，直接为市场注入一剂强心针。
这些来自民营房企的好消息，在逆风期中显得格外珍贵。
01
坚冰消融
回顾2023年，整个房地产市场，依然充斥着交付难题频发、流动性不足，信心亟待恢复等诸多难题。克而瑞数据显示，截至12月初，23年内共有12家销售TOP200房企出现实质性债务违约，更多混合所有制房企也不幸加入了暴雷的队伍之中。
不过好在，坚冰正在消融，房企们等到了希望的曙光。
在政策方面，去年，10月底召开的中央金融工作会议，与12月中旬召开的中央经济工作会议均强调，要“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
在企业层面，万科成功赎回“20万科07”债券，龙湖提前偿还港元银团贷款......房企的冬天，好像真的在慢慢过去。
值得一提的是，早在去年7到8月期间，龙湖就已按计划偿还了84亿元境内债。
年底，其又提前偿还了20亿港元银团贷款。据了解，这笔贷款总额为153亿港元。在本次偿还后，龙湖集团已将其全部提前还清。
2025年前，龙湖已无到期需偿还的境外银团；2027年前，亦无到期美元债。另据透露，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。
这意味着，至少在一年内，龙湖集团无需担忧境外银团和美元债务，2024年可以轻装上阵了。
这样提前还款的底气，来自于龙湖经营有道带来的业绩表现。
在克而瑞发布的2023年中国房地产企业稳健经营榜中，龙湖集团排名第6。该榜单中，前五名均为央国企或具有国资背景，龙湖是排名最高的民营企业。
（来源：克而瑞）
去年1-12月，龙湖集团地产开发业务累计实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。经营方面，其实现经营性收入265.3亿元，同比增长6%左右，创造历史新高。
龙湖集团CEO陈序平曾在股东大会提到，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长，同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。
如今看来，龙湖真的做到了。
02
轻装上阵，粮草充足
在整体较为低迷的市场氛围之中，龙湖集团让市场看到了希望——民营房企也可以走得从容。
在市场颇为关注的融资方面，基于稳健的财务水平，以及政策对行业的支持，龙湖保持融资渠道畅通，以低利率发行多笔债券。
2023年12月15日，龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限3年，年利率为3.7%，据了解，该债券由中债增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，由工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行六大国有银行联合承销。
实际上，自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来，龙湖已成功发行四期中债增进担保的公司债。
其中，2022年8月，龙湖发行2022年第一期中期票据，规模15亿元，为中债增进提供全额担保的首单民营房企债券；2022年11月，龙湖发行规模为20亿元的中期票据，是央行“第二支箭”延期并扩容政策实施后民营房企发行的首单债券；2023年8月，龙湖再度发行规模为2023年第一期中期票据，同样由中债增进提供全额担保。
截至目前，龙湖累计发行中债增进债券规模达到58亿元，是发行次数最多，发行规模最大的房企。
融资之外，土储也是衡量房企能否持续健康发展的重要指标。房企靠新增土地维持运转，外界靠拿地数据看企业经营。2023年，诸多房企忙于解决债务问题，根本没有充足的精力和现金流去拿地。
据中指研究院数据，2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比仅微增1.7%。Top100企业中，央国企及地方国资家数和金额占比约80%。
可以看到，在整体较为冷淡的投资氛围中，财大气粗的央企、国企仍是拿地主力军。多数民营房企还是比较保守，TOP100民营房企拿地金额占比仅为10.7%。
（来源：中指研究院）
不过，仍有部分大中型民营房企，稳住了在土地储备方面的投资。
以龙湖集团为例，其在年内新获取31宗土地，总建筑面积345万平方米，权益地价259亿元，主要在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市集中补仓。据统计，龙湖集团是民营房企中拿地金额最多的公司。
就在12月，其分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，先后拍得杭州及成都核心地块。可以看到，龙湖的土储保质又保量，在高能级城市的土地储备，具有前瞻性。
03
经济日报评论曾指出，当前我国房地产市场面临的困境，根本原因在于过去房地产行业形成的“高周转、高杠杆、高负债”的“三高模式”。旧模式已经难以为继，必须向新模式转变，探索新发展路径。
去年12月，在北京举行的中央经济工作会议也提到，房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。
可以看到，房地产行业发展新模式来临的脚步愈加紧促。新的发展模式，不是简单的文字定义，而是房企的实际行动。
在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，成为房企在周期波动中站稳脚跟的底气。
作为头部民营房企，龙湖是敢于先吃螃蟹的人。多年来，立足于“空间即服务”的战略，围绕着“一个龙湖”，其已形成开发、运营及服务三大业务板块。
据了解，去年全年，龙湖实现运营业务板块收入约138.8亿元，服务业务板块收入约119.3亿元。
运营方面，截至2023年底，龙湖商业累计开业运营购物中心88座，并明确长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓以及活力街区四大产品线。其中，龙湖冠寓年内累计开业房间数超12万间，已纳保超4万间。
服务方面，其保持龙湖智创生活的在管面积有质量增长，同时推出全新的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造。截至年末，龙湖龙智造已累计获取70余个代建项目，总代建面积超1400万平方米，成为代建行业的有力竞争者。
可以看到，运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源。此前，中金公司也发布研报认为，龙湖在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，“这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放”。
04
结语
进入2024年，房地产依然是有十万亿体量的巨大市场。只不过，市场已经逐渐从求速度，升级到拼质量。高质量发展，才是大势所趋。
大浪淘沙之后，强者恒强，惟有实力过硬，且顺势而行积极寻找新增长点的房企，能扛过周期，行稳致远。
没有一个冬天不会过去，相信2024一切都将慢慢回到正轨。
