险资持续“扫货”不动产。
ESR（01821.HK）近日公告，向人民币收益基金“苏州易荣股权投资合伙企业（有限合伙）”转让6个项目的公司股权，总价逾20亿元，预估带来相关收益约3.38亿元，股权转让协议已于11月27日订立。
6个稳定资产分布在徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米，涉及5个目标公司，代价分别约为9400万元、5.66亿元、2.55亿元、2.14亿元和9.09亿元。截至2023年9月30日，5个目标公司未经审核综合资产净值分别约为7030万元、4.85亿元、2.28亿元、8650万元和7.10亿元。
根据最高最终代价的先行估值与目标公司的资产净值之间的差异，预计出售收益为约3.38亿元，出售所得款项将用作集团的资本回报。
ESR在公告中表示，该出售事项有助于ESR获得出售收益，且符合公司将资产负债表转移至其管理及共同投资的投资工具的资本循环战略。出售完成后，ESR将继续透过其于买方持有的间接少数权益维持其在目标物业中的间接权益。此外，ESR作为基金管理人将透过管理该基金收取经常性费用。
据资料，ESR是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以及全球第三大上市地产投资管理公司，项目遍布亚太区主要市场，包括中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡、印度、新西兰及东南亚，也在不断扩大在欧洲和美国的业务覆盖。
泰康保险是该交易的实际买家，作为买方的人民币收益基金是ESR设立的有限合伙投资基金，ESR与RMB Income Fund LP共同透过认购资本投资于该基金。截至公告日，ESR与RMB Income Fund LP各自持有人民币收益基金5%及95%的合伙权益。RMB Income Fund LP是泰康保险集团股份有限公司的附属公司。
险资一直热衷于不动产投资，这是因为不动产投资与险资属性契合度较高，尤其是地段优势明显、市场需求旺盛、能够产生长期稳定租金的物业能契合险资的长期性和稳定性投资要求，且能够实现到期保值增值。物流园区是此类不动产的重要细分类别，具备出租率较高、收益稳定的特征，第一太平戴维斯的报告显示，2022年，亚太区以工业物流为标的的基金募集占到整体房地产基金总量的80%。
国内险资的进入改变着物流园区的投资者结构，一方面，跨境投资者仍然是不可忽视的资本力量；同时，以保险资金为代表的国内资本比重在增加。不过，这类资产的投资回报在下滑。据仲量联行的数据，在过去5到8年间，物流地产基金的回报率从8%左右降低到6%以下，一线城市及物流核心城市的回报率已经下降到5%甚至更低。
另外，值得关注的是，在房地产市场深度调整、不动产价格处于低位，以及利率水平下调、“资产荒”加剧的背景下，不只物流园区，保险资金落子不动产的消息颇为频密，比如中邮人寿买入中粮·置地广场、国寿系入手世茂珠海综合体等等。
中国保险行业协会官网数据显示，截至10月9日，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、建信人寿、太保寿险等险企披露了大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目，今年以来已累计出资超280亿元。另外，今年前三季度，保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个，总投资额达925亿元。
ABS和REITs也为保险资金投资不动产拓宽了道路。今年10月13日，国寿资产、泰康资产、太保资产、人保资产、平安资管首批5家保险资管公司获准试点开展资产证券化（ABS）及REITs业务。这意味着，继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也可以作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务，打通了险资深度参与不动产市场的通道。
