11月2日，沪市REITs产业园区行业集体业绩说明会，分别为国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、东吴苏园产业 REIT、华安张江产业园REIT、建信中关村REIT、中金湖北科投光谷REIT。
说明会上，六只产业园REITs就投资者关注的出租率、分红等热点问题进行解答。
国泰君安临港创新产业园REIT
年内已完成1次分红 后续视情况作分红安排
今年三季度，临港REIT录得收入约1210.50万元，净利润655.83万元，经营活动产生的现金流量净额617.09万元。基础设施项目公司整体运营情况良好，期末出租率为97.63%，租金收缴率为94.02%。临港REIT表示，在资产的管理过程中，临港奉贤公司配置专业的团队，针对园区企业的诉求，做好全生命周期服务，服务内容包括科创、金融、人才等。科创服务一直是园区的优势和特色，临港奉贤园区是整个临港地区最早提供免费科创咨询服务的园区之一。除此之外，临港奉贤公司坚持以产金融合为特色，提供“管家式”金融服务，成立“金融服务超市”，整合各类银行、保险、VC/PE 合作机构等金融资源，为园区企业提供精准融资服务；同时，成立“上市服务平台”，联合新片区管委会、证监局、长三角科创企业服务中心等单位为园区拟上市企业提供精准上市服务。提供人员招聘、项目申报、政策宣介、平台搭建等服务，为企业及人才提供多元化、精准化、个性化的服务。针对分红问题，临港REIT表示，根据法规的要求，REITs产品的每年分红不得少于1次。临港REIT今年已于4月份完成了2022年度实现可供分配金额的分红工作。后续，会根据临港REIT产品的运营情况等，在满足法规要求的前提下进行分红安排。
国泰君安东久新经济REIT
昆山智造园已建成4.499MW分布式光伏发电项目
今年三季度，东久新经济REIT录得收入4324.37万元，净利润220.38万元，经营活动产生的现金流量净额2077.56万元。报告期内，基础设施项目公司整体运营情况良好，期末出租率为100%，租金收缴率97.9%。基础设施项目租户结构稳定，经营状况良好，租户46家，主要行业集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域。在备受关注的ESG领域，东久新经济REIT介绍，2022年，东久新宜发布了ESG五年发展蓝图，针对未来五年可持续发展做出承诺，在绿色运营、以人为本及合规经营三个领域分别订立了一系列行动目标。目前东久（昆山）智造园项目上已建成了4.499MW分布式光伏发电项目。预期运营年限为25年，年平均发电量合计497万千瓦时，每年可节约标准煤1,650吨，减排二氧化碳4,500吨，相当于种植树林205亩。这是东久新宜集团在清洁能源供电的初步实践，该项目的落地标志着东久新宜集团迈出了降碳减排的可持续发展标志性的一步。
东吴苏园产业REIT
将有效挖掘优质储备资产为扩募准备
今年三季度，国际科技园尽管面临大租户整体退租，但已就该退租部分完成了新签约。谈及如何在逆势中改善园区运营水平，东吴苏园REIT表示，公司在完善企业服务体系、搭建产业创新平台、积极营造创新文化等方面采取了一系列卓有成效的举措。
在企业服务体系方面，为客户提供如高企和人才一对一政策申报辅导、超算和IC设计等平台的技术支持、品牌宣传推广、融资对接、跨境投资等个性化服务。此外，常态化指导科技型企业进行科技成果转化。在提供传统孵化器服务的基础上，还积极拓展海内外科技资源，搭建聚集全球先进技术、研发机构、资金机构和社会资源的复合型平台，如IT+BT融合创新中心、全球认知智能应用服务平台等。对于后续的扩募计划，东吴苏园REIT表示，东吴基金作为管理人，将有效挖掘优质储备资产，为东吴苏园项目扩募工作做好准备工作。据透露，目前园区已形成大量优质资产，目前核心资产体量近2,000亿元。产业园项目丰富，涵盖类型广泛，包括生物医药产业、人工智能孵化器、信息技术、互联网及人力资源等，总建筑面积达350万平米。工业园区至今已成功推出多单类REITs产品，后续可通过优质资产的持续注入提升产品活力与流动性。
建信中关村REIT
尽快提升项目出租率和可供分配现金流
今年第三季度，建信中关村REIT录得收入4324.37万元，净利润220.38万元，经营活动产生的现金流量净额2077.56万元。
截至9月末，基础设施项目公司时点出租率为63.73%，平均合同租金5.76元/㎡/天，项目公司租金收缴率100.70%（包含客户提前退租罚没押金的收入）。三季度退租客户共5家，合计10780.99平米，占总体可租面积的8.48%。建信中关村REIT表示，为尽快提升出租率，中关村发展集团股份有限公司、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制。针对已有意向的企业客户，基金管理人将持续协同运营管理机构做好意向企业客户的签约转化，加速商业条款谈判，推进企业审核流程，尽快完成企业落位；同时，基金管理人将协同运营管理机构，以年度运营方案为目标，全面开展客户招商和储备工作，一是稳定存量客户，确保存量面积的稳定性和持续性。同时，以存量客户为支点，撬动上下游产业链，拓展客户来源。二是继续发挥中发展集团体系优势，对接体系内上下游企业，同时利用人力活动、行业论坛、企业评选等多种方式推介项目资源。三是持续开展地缘客户及行业顶尖客户拜访。精准定位目标企业，开展产业化招商。建信中关村REIT另透露，三季度可供分配金额环比有所下降，主要受前述收入小幅下降、成本同步降低等变动因素的综合影响。面对当前市场低迷的态势，基金管理人协同运营管理机构也将持续多措并举以全力、尽快提升基础设施项目出租率水平和可供分配现金流。据透露，基金管理人自上市以来，目前累计已进行三次分红，金额为17,370.00万元，分配比例达98.32%。
华安张江产业园REIT
张润大厦出租率提升进度有待加快
第三季度，华安张江产业园REIT实现收入4784.09万元，净利润亏损18.86万元，经营活动产生的现金流量净额为2836.65万元。
报告期内，该基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。截至2023年9月末的整体出租率为67.60%。其中，张江光大园项目9月末的签约率为80.39%（新签约面积预计于四季度交付起租），出租率为78.00%，平均合同租金为5.61元/平/天。张润大厦项目9月末的出租率为57.19%，平均合同租金为6.00元/平/天。张润大厦的去化难题成为投资者关注的焦点，对此，华安张江产业园REIT回应，由于空置楼层的装修改造、意向客户的商务条件沟通，客户的意向落地时间推迟等原因，加上潜在的市场新增需求偏弱等因素，出租率提升进度有待加快。华安张江产业园REIT表示，公司联同外部运营管理机构已积极制定并调整招商策略，通过调整定价策略、拓宽招商渠道、针对客户提供优质服务支持，深度研究产业客户需求，维护老客户挖掘需求等方面促进招商和空置面积去化。
中金湖北科投光谷REIT
已与招行展开多轮续租沟通
今年前三季度，武汉科投光谷产业园整体出租率约为87%，远低于发行初期90%以上的出租率，光谷REIT就此解释，这是由于个别软件开发、信息科技领域的租户出于灵活办公、业务缩减及上级单位集中办公要求的考虑，缩减部分租赁面积或到期未续租，导致出租率下滑。
光谷REIT透露，公司已通过主动参与产业推介会、论坛等活动，广泛选取优质招商代理机构深度合作，多渠道多方式同步推进项目获客和去化工作。运管团队正及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟通工作，同时通过多种渠道积极拓展潜在租户储备，持续优化租户结构，管理租户集中度风险，维持园区较高出租率水平，并力争提高租金水平。此外，由于招商银行的租约将于明年2月到期，光谷REIT表示，已与招商银行展开多轮续租沟通，就续租单价、服务深度和设施设备保养等事项进行逐一落实。据透露，根据评估机构市场调查，虽然受历史疫情影响，近三年光谷区域研发办公物业出租率存在波动，但地处核心区位且已进入运营成熟期的优质研发办公物业相对稳定，出租率可达90%至95%。而REIT资产历史期间出租率达到过95%及以上的水平，历史运营期间出租率良好，加上外部管理机构资产运营经验丰富，能够保证基础设施资产的出租率提升。
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