文 ／ 鸣山
出品 ／ 节点财经
随着年报季的来临，各大房企陆续交出2020年的成绩单。“三道红线”雷霆出击，稳健取代规模成为关键词，行业梯队分化加剧。拿地、融资小心翼翼，谁都想平稳渡过周期。
近日，新晋千亿房企禹洲的财报，让外界感到一丝焦虑：营收“腰斩”、归母净利同比下降96．76％、股债双杀轮番上演、被下调评级。同时，禹洲方面也频频出手试图安抚市场情绪。
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评级下调，千亿禹洲“渡劫”？
禹洲是一家集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的综合性集团，1994年成立于厦门，2009年在港交所上市。创始人、董事局主席是林龙安。
4月13日，联合国际将禹洲的国际长期发行人评级从BB下调至BB－，展望稳定；将由禹洲发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从BB下调至BB－
联合国际表示，评级下调反映了禹洲2020年收入大幅下降、利润率日益紧缩的负面影响，使其信用状况发生变化，短期内恢复到BB的可能性较小。
与此同时，联合国际还将禹洲的国际长期发行人评级、国际长期发行债务评级移出负面评级观察名单，体现出对禹洲提高其收入规模和应对项目利润紧缩方面与BB－相称的预期。
2020年，禹洲合约销售金额创历史新高，达1049．67亿元，同比增长39．74％。只是自2017年喊出千亿销售目标以来，禹洲的合约销售额首次迈进“千亿阵营”。
但其营收的增长势头却因为疫情等缘故，在2020年踩下急刹车，掉头下跌55．2％，归母净利润更是同比下降96．76％，仅为1．17亿元，毛利率也罕见下滑至个位数4．61％。
数据来源：东方财富Choice
在近期一连串消息的影响下，禹洲的股价持续下挫。截至4月15日收盘，禹洲股价报收于2．22港元／股，较3月5日盘中高点3．2港元／股跌幅已近30％，最新市值为125．3亿港元。
图片来源：东方财富Choice
债市方面也不容乐观，多只债券净价下挫。国际知名投行中银国际认为，目前禹洲的债券价格已充分反映了近期所有的负面因素，并且近期债券回购展现了公司的充分信心。
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脚踩一道红线，多举措安抚投资者
中银国际称，禹洲2020年的盈利下降属一次性的，主要原因在于部分项目延迟交付导致收入延迟确认，以及高利润项目未并表导致毛利率下降，而其资产负债表仍十分稳健。
据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，禹洲剔除预收款后的资产负债率为77．9％，同比下降约1．2个百分点，超过阈值；净负债率为85．8％，同比提升约15．6个百分点；非受限现金短债比为1．24，较上年同期下降约0．62。
这意味着，禹洲2020年仅一项超标，脚踩一道红线。禹洲管理层称，2021年将继续降低债务规模，力争在两年内使剔除预收款后的资产负债率降至70％以下，由黄档降到绿档。
数据来源：东方财富Choice
法巴银行指出，禹洲的流动性充裕，手头现金达345亿元，短期债务约189亿元。预测禹洲未来的在手现金将达约359亿元的水平，短期债务将降至约149亿元的水平。
前不久，禹洲召开了对投资者的电话会，林龙安表示，禹洲会正视自身的问题以及不足，坚决反思纠正，核心指标依然稳健。希望大家坚信禹洲能够度过暂时性的波动，继续行稳致远，还透露了建行行长对禹洲很有信心。
虽然业绩下滑，但分红却没有打折。2020年，禹洲拟派末期股息21．5港仙／股，相当于2020年合计拍息33．5港仙／股。上市11年以来，禹洲每股累计派息已远超上市价格，很是大方。
此外，3月31日，林龙安还祭出增持的“大招”，宣布以325万港元（均价约2．5港元／股）增持公司股份130万股。增持完成后，林龙安的持股总数占已发行股本约58．8％。
电话会沟通、分红派息、紧急增持、投行看好，禹洲似乎可以平安“渡劫”。
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一季度销售额翻番
节点财经注意到，重重考验之下，禹洲作为闽系老牌房企，仍然壮心未已。
中泰国际研报指出，禹洲土储质量较好，聚焦核心城市，财务风险相对可控，我们认为公司应对问题态度积极，有望在调整后重回稳健发展轨道。
值得一提的是，禹洲土储“粮仓”殷实。2020年，禹洲新增18幅地块，总建筑面积约284．74万平方米，平均楼面价约1．19万元／平方米，年底总可供销售建筑面积约2310万平方米。
图片来源：中泰国际研报
管理层在3月30日的业绩会上表示，禹洲2021年合约销售目标约为1100亿元，根据推货安排，大约实现6成的去化率即可达成。2021年的目标增长率约为5％。
4月9日，禹洲宣布，今年3月的合约销售金额（包括附属公司及联属公司）为85．61亿元，同比增长49．75％；销售面积为45．71万平方米；平均销售价格为每平方米1．87万元／平方米。
至此，禹洲2021年一季度累计实现销售金额220．98亿元，同比增长113．26％；累计销售面积为122．57万平方米，同比增长84．3％；平均销售价格为1．8万元／平方米。
按此计算，今年一季度，禹洲完成年度目标约20．09％，与同行水平接近。
节点财经（ID：jiedian2018）发现，一季度，中骏集团完成年度目标约22％、世茂集团完成年度目标约20．46％、时代中国完成年度目标约18．43％、越秀地产完成全年目标22％、花样年的完成度约17．21％。
联合国际认为，禹洲在未来12－18个月仍需继续补充土地储备，以维持其合约销售的增长，特别是在合并基础上，同时管理其债务增长以及提高利润率。
可以肯定地说，2021年将是新晋千亿房企禹洲扭转不利局面的关键一年。在这个业绩为王的时代，禹洲能否打出漂亮的翻身仗尤为关键。
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