从交表到过会，仅用了81天。
本文为IPO早知道原创作者｜苍穹
据IPO早知道消息，融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）已于10月26日通过港交所聆讯，汇丰和摩根士丹利担任联席保荐人。
从8月6日交表，到如今顺利过会，融创服务前后用时不足3个月，更准确点为81天，这一速度不是一般的快。年内此前已有兴业物联（09916．HK）、烨星集团（01941．HK）、建业新生活（09983．HK）、金融街物业（01502．HK）、弘阳服务（01971．HK）、正荣服务（06958．HK）、卓越商企服务（06989．HK）7家物业公司登陆港交所，另有第一服务、合景悠活、世茂服务三家通过聆讯，完成上市前置程序普遍历时在4－5个月，其中弘阳服务以88天位居首位，仍略微逊色于融创服务。
能够如此快速拿到资本市场的入场券，自然是融创服务综合实力的体现。IPO早知道认为，股东背景、管理规模、品牌效应三项正是融创服务得以自傲的资本。
顾名思义，融创服务与第四大地产开发商融创中国（01918．HK）存在联系紧密。招股书披露，融创中国通过全资子公司融创服务投资和融享持有其100％权益，分拆及上市完成后，融创中国预计将拥有融创服务不少于50％权益，而融创服务仍将为融创中国的附属公司。
融创服务股权结构（来源：聆讯后资料）
基于这一层关系，融创服务可以通过承接母公司的开发项目不断壮大，这在过往普遍依赖内生发展的情况下极为适用。尤其是在融资环境缩紧的当头，拥有众多一二线优质土储的融创中国能为融创服务带来更多想象空间。
融创服务已在中国提供物业管理服务逾16年，物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施）。
于业绩记录期间，融创服务实现规模的快速增长，其合约建筑面积由2017年的5740万平方米大幅增长至2020年6月末的2．32亿平方米，实现年复合增长率74．9％；同期在管建筑面积亦由2000万平方米大幅增长至1．05亿平方米，实现年复合增长率94．5％。
其中，今年5月8日融创服务收购开元物业管理的控制性权益，进一步扩大管理规模、丰富在管物业类型，并提升获取不同来源服务委聘的市场拓展能力、巩固其市场地位。
截至2020年6月30日，融创服务的业务版图覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市，并在中国管理660处物业，包括418处住宅物业及242处非住宅物业，而在管建筑面积中有86．1％位于中国的一二线城市。
体量确保了业绩兑现，融创服务的财务业绩亦是相当出彩。其的收入由2017年的11．12亿元增长至2018年的18．42亿元，并进一步增长至2019年的28．27亿元，两年间的年复合增长率为59．5％；利润增长更胜一筹，以150．7％的年复合增长率从2017年的4300万元增长至2019年的2．70亿元，足足增加5．27倍。
融创服务利润表（来源：聆讯后资料）
而在疫情之下，物业管理价值日益凸显，融创服务更是迎来业绩的集中爆发。其在2020年上半年实现营收17．91亿元、实现利润2．51亿元，分别同比增长52．9％及367．6％。
根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94．1％，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。
融创服务致力于提供高品质的服务，于2020年6月30日，其整体平均物业管理费约为每月每平方米3．03元，其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2．70元，而非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7．72元。
根据赛惟咨询的调查，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于73分的行业平均水平，达到了行业标杆水平。此外，融创服务亦位列「2019年中国物业服务品质领先品牌Top 3」，并荣获「2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业」以及「2018年中国物业服务特色品牌企业－高端物业服务」等多项广受认可的奖项和荣誉。
融创服务关联方依赖（来源：聆讯后资料）
纵然如此，融创服务亟待考虑如何摆脱关联方依赖、毛利率过低等问题。据悉，往年融创集团及其合营及联营公司贡献融创服务的物业管理服务收入的比重几近百分百，虽然时至8月这一数值已达31．9％，但外拓能力仍有待加强；而融创服务的整体毛利率一直处于行业低端水平，8月底达到峰值22．4％，却较行业平均约30％低了近三分之一，可喜的是，其的盈利能力正在逐步加强，亦存在赶超的可能性。
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