绿鞋前募资所得净额约为56．95亿港元。
本文为IPO早知道原创作者｜苍穹
据IPO早知道消息，世茂服务控股有限公司（以下简称“世茂服务”）于今日（10月30日）正式在港交所挂牌，股票代码873。世茂服务开盘后股价小幅下跌，最低跌至15．00港元，较发行价16．60港元下跌9．64％。随即股价迎来小幅反弹，截至9：45，世贸服务股份股价为15．40港元，市值约为382亿港元。中金公司和摩根士丹利担任联席保荐人。
本次世茂服务共计售出5．882亿股，其中包括3．529亿股新股和世茂集团的2．353亿股。根据29日公布的配售结果，世茂服务厘定每股发行价为16．60港元，介于14．8港元至17．2港元的招股区间高端；而在招股期间，世茂服务的香港公开发售和国际发售均获大幅超额认购，认购倍数分别为13．86倍、10．90倍；经扣除全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支后，绿鞋前世茂服务募资所得款项净额约为56．95亿港元。
随着世茂服务的上市钟声敲响，许荣茂家族也在继世茂集团（00813．HK）、世茂股份（600823．SH）之后，迎来第三个上市平台。世茂服务表示，IPO资金将有约65％用于扩大业务规模、约15％用于增加以用户和资产为核心的增值服务种类、约5％用于升级信息技术系统及智慧技术、约5％用于吸纳及培养人才以及约10％用作营运资金及其他一般企业用途。
招股资料显示，世茂服务成立于2005年，历经15年的发展已将业务拓展至涵盖长三角地区、中西部地区、华南地区及环渤海经济圈，现已成为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商。
按综合实力计，2019年世茂服务获中指院评为「中国物业服务百强企业」第12位；按收入增长率计，2018－2019年世茂服务在中国物业服务二十强企业中分别排名第3位；由于在管建筑面积、收入及利润迅速扩大及提升，2019年世茂服务还获中指院认可为「中国物 业服务百强成长性领先企业」之一。
世茂服务股权结构（来源：招股书）
而在今年5月，红杉资本中国基金和腾讯以1．3亿美元、1．14亿美元投资世茂服务，分别获得其5．33％及4．67％的股权，也被视作对其发展前景的看好。
扩规模进行时，内生外拓双轮驱动
物管行业，规模为大。同碧桂园服务（06098．HK）、保利物业（06049．HK）这类行业巨头相比，世茂服务的体量并不算大，但其通过承接关联方项目并积极进行外拓，在近年来发展迅猛。
2017－2019年世茂服务的合约建筑面积从4567．9万平方米增至1亿86．5万平方米，复合年增长率为48．6％；同期在管建筑面积由4261．9万平方米增至6816．7万平方米，复合年增长率为26．5％。
截至2020年6月，世茂服务的合约总建筑面积达1．26亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市，并管理293项物业，总在管建筑面积为8572万平方米。以此计算，世茂服务合约在管比为146％，部分锁定未来增量基础。
世茂服务基本概况（来源：招股书）
拆分来看，世茂服务物管项目来源于世茂集团及其合营及联营公司开发、独立第三方开发商开发两种类型，仅以截至2020年6月为例，其来自关联方项目面积为5324．9万平方米、来自第三方项目面积为3247．1万平方米，分别占总在管面积的62％及38％。
世茂服务项目来源分布（来源：招股书）
作为世茂系的一员，世茂服务与世茂集团建立长期稳定的合作，并利用世茂集团的战略业务及地理扩张。因为世茂集团的业务重心位于一线、新一线及二线城市，世茂服务也是复制这一路径，其在该等城市的在管面积占比为70．8％。
如果纯粹依赖关联方内生增长，容易受限于地理位置和房地产政策影响，世茂服务近两年不断加大外拓力度。2019年世茂服务收购海亮物业全部股权及泉州三远51％股权，累计新增1613万平方米的在管面积；进入2020年以来，世茂服务又先后收购广州粤泰全部股权、北京冠城全部股权、福晟生活服务51％股权、成都信谊67％股权以及浙大新宇51％股权，再度增加超过1450万平方米的在管面积。
世茂服务亦注重单个项目所产生的规模效应。截至2019年12月31日，世茂服务的在管物业中，在管建筑面积超过50万平方米的物业达41个，占截至同日在管总建筑面积的55．9％。彼时世茂服务在管物业的平均规模约为37．04万平方米，亦要高于中国房地产百强企业的行业平均值20．18万平方米。
营收利润双增，社区增值服务开路
地产步入下行时代，增量房向着存量房转变，物业管理服务的重要性逐渐凸显。在此情境之下，各家物业公司亦迎来财务业绩的大爆发，世茂服务无疑是其中最具典型的代表。
就收入及利润而言，世茂服务在过往三年录得大幅增长。其收入由2017年的10．43亿元增加至2018年的13．29亿元，并进一步增加至2019年的24．89亿元，复合年增长率为54．5％；同期利润由1．09亿元增加至3．85亿元，复合年增长率为88．0％。
世茂服务利润表（来源：招股书）
年初疫情使得绝大多数行业蒙阴，物业管理属于少有的逆增长行业。2020年首6月世茂服务实现收入15．65亿元、实现利润2．55亿元，分别较去年同期增长85．1％及133．9％。
而利润增速跑赢收入增速，客观上表明世茂服务的盈利能力得到提升。事实上，世茂服务整体毛利率于2020上半年达到34％，相较2017年的27．5％增加6．5个百分点，这一水平亦要高于同期数据中港股物业管理板块25．02％的平均值。
如同多数物管公司一样，世茂服务主要提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三类业务。其中，物业管理服务仍占据世茂服务收入贡献的半壁江山，但社区增值服务正以不可阻挡之势增长。
2017－2019年世茂服务的社区增值服务分别贡献收入6255．2万元、9466．5万元及6．49亿元，贡献率则由6．0％升至26％，首度成为其收入的第二大来源。而在2020上半年，社区增值服务贡献率进一步加强，拉开非业主增值服务的距离近6％。
世茂服务毛利率情况（来源：招股书）
通常，社区增值服务摆脱传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，使得其的毛利率水平远比基础物业管理服务要高。历年世茂服务的这一比率均在40％以上，且有所抬升，并在2020上半年升至49．4％。正是由于高毛利的社区增值服务蓬勃发展，使得世茂服务整体毛利上行成为可能。
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