产业园区是指以促进产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
根据中国开发区协会统计，截止2019年11月底，全国已设立国家级开发区628个（分类如下图），省级开发区2053个。经过40年的发展，我国已形成多层次、多类别的园区体系，成为中国综合实力最强、开放程度最高、发展最具活力的区域 。2018年，全国219家国家级经济技术开发区和168家国家级高新技术产业开发区实现地区生产总值18．4万亿元，占全国比重的22％；税收收入3．3万亿元，占全国比重的23％。全国现已批复的各级各类园区约2．5万家，已成为国内经济社会发展的中坚力量。
传统产业园区从上世纪80年代发展至今，经历了从1．0到4．0阶段的颠覆性变化。当前，作为4．0阶段典型代表的“产城综合体”成为新时代经济创新和发展的重要载体，产业园区的核心特征及经营模式也随着经济社会的发展而不断变化演进，目前我国已经形成四大开发模式。
模式一：产业园区、产业新城开发运营模式
产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。
目前我国最常见的产业地产开发模式就是园区开发模式，该模式下产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
模式二：主体企业引导模式
主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园，并在自身入驻园区占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。
这种模式是以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略和发展的需求，一方面又带动了同种产业的聚集，促进了整个城市经济的专业化建设。但是，相对于城市建设而言，这种模式独立于政府主导，是完全自发、自主形成的，因此具有建设速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点，难以作为城市专业化发展的主要模式。
模式三：产业地产模式
产业地产模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建立基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目相关的经营和管理，最后获取合理的地产开发模式。
从本质上来说，产业地产模式依旧是房地产开发模式，这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力，是产业地产的初级开发模式。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求低，而且回收资金相对较快，因此众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。
模式四：综合运作模式
综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运营的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理实务，地产商投资开发模式建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。
这种模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元化投资主体实际综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对整齐关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则容易造成产业园区的发展停滞。
综合上述，单纯采用一种开发模式，往往很难使产业项目顺利推进，因此，必须基于区域经济针对性设计开发方案，灵活运用多种模式，才能提升园区开发效率、实现园区目标。
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