1985年,德克萨斯州的圣安东尼奥河畔有着118年辉煌酿造历史的德克萨斯州圣安东尼奥珍珠啤酒厂(Pearl Brewery)关门,荒废10几年后,2001年,这个占地23英亩(约140亩)的珍珠啤酒厂挂牌出售。
那个时候,很少有人住在这个东北边缘的地区,老啤酒厂旁边的社区以低收入,高犯罪率著称,更别提河畔长期被洪水所困,污染严重,这个地方怎么看都没有希望。
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然而,历史的进程却狠狠地给了当初的质疑一记沉重的耳光。
现在,珍珠啤酒厂是一项非常成功的中型城市更新项目。更新的社区拥有324间公寓,15间餐厅和咖啡馆,13家零售商和18家居民企业,它将历史建筑与新建建筑融汇,取得了LEED认证,既展现着一个动人的过去,同时又在拥抱未来。
珍珠区(pearl district)内有美国烹饪学院,珍珠农贸市场,艾玛酒店及其餐厅Supper的所在地,其著名的办公室租户包括圣安东尼奥西班牙裔商会,大自然保护协会,圣安东尼奥地区基金会,RBC证券,CE集团,WestEast设计集团,德克萨斯州克格勃和圣安东尼奥商业期刊等等。
2013年,珍珠啤酒厂被美国建筑师协会环境委员会(AIA/COTE)评为年度美国“十大绿色建筑”。2017年底又助力圣安东尼奥市被联合国教科文组织选为创意城市网络中的美食之都,还获得2017-2018年美国城市土地协会(ULI)全球卓越奖。
这是一个极具典型意义的旧厂区改造项目,因其区位相对偏远,加之功能高度混合,变成了一个自给自足、自带流量的有机社区,实在是值得我们好好学习。
01
开始的故事
2001年,啤酒厂挂牌,2002年, 当地的投资公司“SilverVentures”成功收购了珍珠啤酒厂,开始着手大规模的改造工作 - 包括41万平米存量历史建筑、10余公顷棕地。
Silver Ventures是一家私营股权公司,由当地亿万富翁Kit Goldsbury于1994年创立,Kit之前创办了Pace Foods,在把Pace Foods卖给Campbell Soup后获得了巨额财富。
但,所以人都不看好Kit对于啤酒厂的收购。
的确从地产的角度来看,它的地段不好,社区价值低,土地也受到了污染。但Kit觉得这块是一个机会,他有一个梦想,也有一个对于当地社区的承诺。
啤酒厂的改造定位是:建立一个集生活工作娱乐为一体的艺术社区,以满足当地居民的生活需求,同时打造未来以啤酒厂元素为主的文化旅游目的地。
02
但手里有哪些牌呢?
Silver Ventures的董事总经理Bill Shown这样评价Kit Goldsbury:他(Kit)是一个非常有创造力的人,他非常投入,他的一直在思考怎么努力。
Kit在食品行业摸爬滚打多年,积累了不少厨师的资源,他说服美国烹饪学院在珍珠区建立了改学院的第三个校区。自2008年开业以来,已有超过1,000名厨师从该校区毕业,许多人就留在啤酒厂的18家餐厅工作。
其实,美国烹饪学院的入驻为这个地区打造了一种“街头文化”,进而聚集起了一批“创意阶层”(creative class),要知道“创意阶层”最容易被“街头文化”这样的生活方式(包含现磨咖啡、街头艺人、时尚画廊、独立餐厅等多样元素)所吸引,从而聚集。
并且,美国烹饪学院为圣安东尼奥这座城市带来了新的一种烹饪趋势,激发了美食家的梦想,而这,恰好也成为社区营造吸引力的关键因素。
“人们总是会去寻找美食,即使它不在最理想的位置,人们也会专程去找到它“,Kit Goldsbury说:“餐厅这对我们啤酒厂来说非常重要。我们拥有非常有才华的厨师,他们拥有独特的概念,人们喜欢在当地厨师的高标准上再创新出大量有创意的想法。”
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hotel emma的引入
“人们会来圣安东尼奥体验Emma酒店,而不是来Emma酒店体验圣安东尼奥。”——这是酒店的的雄心壮志。
但问题是,在一个拥有45,000间客房和130亿美元的旅游和会议业的城市中,146间豪华酒店如何做到上面这一点?
这还要从不断变化的旅行趋势说起:越来越多的旅行者在寻求真正的城市体验,希望体验某个城市的历史和文化根源,在旅行中,尝试美食、新奇的当地体验,这些旅客想要像当地人一样生活,并且能够并愿意支付额外费用。
Emma酒店位于啤酒厂最具标志性的121年历史的啤酒屋中,这是一个设计,工程和建筑的“作品”,虽然旅客们可以通过多媒体学习到“信息”,但只能通过个人经验真正体会到其“魅力”。
Emma酒店与所有其他豪华酒店的不同之处在于:其所有者和开发商将其文化历史进行了最大限度的保护,完全尊重啤酒厂百年文化内涵,打造了一个充满工业气息,但又将温馨家居融入其中的现代精品酒店。
插一句,Hotel Emma取名于一个叫做“Emma Koehler”的女人,她是酒店的前身珍珠啤酒厂的老板,也是承载了很多故事的呢!
Emma酒店内,每个角落都自豪地展示其啤酒厂的血统,每个人看到酒店的那一刻就会感觉到一股浓浓的工业风和怀旧气息——所有的工厂设备、工业遗迹全部都是啤酒厂原汁原味保留下来的,绝没有仿制品。
前台酒吧的三个包房是巨大的啤酒储藏罐改造而成的!置身其中尤有淡淡的酒香飘来,如果你看到酿酒厂工人从一个世纪前突然出现,将珍珠啤酒桶从发酵桶搬到等待马车的前大厅,也不用惊奇。
许多酒店使用很少或根本没有兴趣的书籍作为设计道具,但Emma拥有两层图书馆,收藏了3,700册藏书,收藏自 哈佛大学设计研究生院的前Loeb研究员Sherry Kafka Wagner,她是小说家,文化人类学家和城市规划顾问。图书馆不仅是一个安静的思考空间,也可以作为活动空间。
另一方面,酒店还有大象酒窖,是公开的商务会议室。有可通往展览厨房的门和俯瞰河流的庭院,庭院本身可容纳150人参加派对和招待会,可以想象,这个空间是圣安东尼奥最热门的婚礼场地之一。
04
公共空间的营造
在开发过程中,该项目成功的关键在于将开放空间与公共活动相融合。
美食令很多人慕名前来,但整个区域并没有街道形成隔阂,人们可以自由的到处集会,处处是公园和广场比比皆是,这样的规划使得社区变得活力非凡。著名的圣安东尼奥河滨步道本已是游客的圣地,改造中将啤酒厂所在区域作为步道延伸的重点,如今成为了当地的文化活动中心。
同时,在穿街走巷之中需要有一些空间令人们聚集,有了类似的“人群集会空间”,碰撞出来的火花才能打破旧有的、固化的体系,创造出新的生态。
更值得一提的是,几乎每个周末,这里都会有公共的农贸市场,也有卖手工品的。所有供应商都位于150英里范围内,销售农产品,肉类,鸡蛋,烘焙食品,当地生产的奶酪,橄榄油以及各种精选食品和零食!
这种市场本身是一个社区,就像所有伟大的社区一样,它拥有丰富的历史,也是当地人喜欢聚会的地方 - 分享餐饮,学习,工作和生活,充满生机和活力!
05
足够的灵活度
开发商最开始接触啤酒厂项目时,他们给出了一个6-7年的开发时间表,显然,时间被低估了。原因之一是,啤酒厂拥有接近100万平方英尺(9.2万平米)的建筑物,而且每个建筑都不同,同时必须确保租客是对的,是合适的。
正是由于这样耐心的开发与运营,在烹饪学院、主楼builiding、广场、剧场等陆续登场后,吸引了大量新居民入住,加上EMMA酒店、精品公寓等优质品牌的陆续进入,逐步形成了如今活力无限的新社区。
“[珍珠]取得了真正的成功,并非因为我们专注于盈利,”Shown说。“而是因为我们专注于圣安东尼奥和这个社区。”
