随着国家产业结构的不断调整转型、优化升级，不管是企业还是市场都对产业园区的运营提出了更高要求，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经在地产行业利润率下降的大背景下是行不通的，要求产业园区不仅要形成一个产业集群的效应，还要在这个集群的共性认知上，形成一个有效的资本投融资机制和运营服务机制，逐步推进园区从重资产向轻资产转移。
企业需求变化
目前，企业对园区的要求不再只是停留在原有的层面，不再仅仅满足于办公设施物理空间的提供，人力培训、法律咨询、商标申报等基础服务的提供，还要求园区要形成产业集群效应，要求园区依靠龙头企业的联动效应，使产业链上的各个环节像紧紧咬合的齿轮一样，滚动循环，形成一个闭环的生态链，使得入园企业能够生长在一片可持续发展的滋养沃土上。
因此，企业开始关注轻资产战略，充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中，以最小的成本获取最大的回报。
（一） 轻资产转型路径：投资孵化模式
产业投资是对园区价值的纵向深挖，贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿，准确把脉地方经济转型升级的着力处，培育出特色优势性产业，进而通过产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，从而股权分红等获得资本增值。
这种形式投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对投融资机制及政府资源、金融资源的整合要求高，使得金融不再是工具，而是推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。
（二）轻资产转型路径：完善产业服务体系
产业园区开发商原有的重资产模式存在着资金周转的压力，需要通过以产业服务平台赚取管理与服务收益，所以产业园开发商只能在后端的运营服务商不断深化创新，衍生价值，通过后期产业孵化运营、产业投融资带来的丰厚经济利益，也成为产业园区商品牌扩张的破题之路。
深化创新运营服务作为目前产业园区发展的主流方向和趋势。即从产业的角度出发，以产业为核心，需要符合市场及产业需求，聚焦产业粘性的价值，进行合理的产业规划，为产业提供相应的配套和服务，区分哪些区域适合哪些产业，或者哪些产业中的那些环节存在增值潜力，以及增值服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。
（三）轻资产转型路径：合作开发
产业园区从早期的厂房、仓储，逐渐向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而在资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业园区开发运营商的必然选择。
综上所述，产业园区要改变发展思路，从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型，要紧抓园区运营、管理、金融、资源、服务和生态圈构建等等，可见轻资产输出渗透到园区开发建设的全生命周期，进而获得产业发展及物业回报所带来的长期资产增值，促进产业园区的可持续发展。
