万科再一次用上海核心资产“救命”。
继出售上海七宝万科广场回笼了24亿现金后，万科再次拿出上海中区广场做抵押贷款。
3月20日，万科公告，全资子公司上海中区地产（主债务人）和上海万科作为借款人，向兴业银行深圳分行申请贷款14亿元，期限14年。作为增信机制之一，上海中区地产将持有项目抵押，并将该项目产生的应收账款质押。该项目正是中区广场。
万科明确表示，该笔款项将用于偿还公司存量房地产相关贷款和公开市场债券。
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有故事的中区广场
翻阅公开资料，中区广场也算是个相当“有故事”的项目。
2016年10月，万科旗下万丈资本以23.75亿元收购凯雷地产基金旗下Central Land Estate Limited公司100%股权，由此全资持有上海中区广场Central Plaza。
在万科收购之时，中区广场已在上海黄陂北路屹立了近20年，是上海人民广场商圈老牌商业建筑。
鲜少人知道，该项目最早是由澳门“赌王”何鸿燊家族开发建造，于1998年竣工，是上海第一批涉外甲级写字楼，总建面约4.7万平方米。当前这座老建筑仍焕发着蓬勃的生命力，亦有着足够的江湖地位，但却是命运多舛，多次换东家。
2007年，中区广场第一次出售：彼时，中区广场联同虹桥上海城商办物业部分以77亿元的天价，转让给了富达来信托，中区广场的估值为15亿元人民币。
此后，富达来对其进行翻新重塑，中区广场的价值亦由此得以提升。截至2010年12月，中区广场的租金收入迅速增加逾25%，估值也上升近18%。
2013年4月，富达来作价2.67亿美元（折合16.7亿元）将中区广场出售予凯雷。此时中区广场的估值已经升至18.13亿元，富达来也通过该笔交易获利1.08亿元。
三年后，中区广场再次被转让，最终落入万科囊中，一直运营至今。
尽管经历了几度转手经营，中区广场的资产价值有增无减。在万丈资本收购之时，中区广场办公楼部分出租率约94%，零售部分出租率约98%，运营表现可谓相当出色。
在收购完成的两年后，万丈资本启动对中区广场的升级改造计划。2019年5月，中区广场升级改造完成，办公空间净高达到2.75米，并提升配套商业业态，同时申请了“LEEDarc+RESET”国际双认证，进一步实现项目资产价值的提升。
近年来，中区广场的收益亦相当稳定。公告披露，2023年，中区广场营业收入为9,446万元，利润总额5,978万元，净利润4,435万元。今年前2月，中区广场营业收入为1,600万元，利润总额1,311万元，净利润983万元。
若非面对庞大的偿债压力，相信万科并不愿意祭出这一高价值的核心项目。
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抢食万亿级团餐市场蛋糕
团膳服务是当前物企们布局的热度最高的专业赛道之一。
随着社会发展与企业、用户需求变化，商管服务行业升级转型已是必然趋势。物业服务业不仅限于传统的基础管理，而是需要再更多细分场景下提供更多维度的增值服务。
对物企而言，团膳是物业全生态服务的重要组成部分，通过团餐+物业服务的一体化管理，除了能为B端客户带来更高效的服务，也有利于企业强化在IFM领域布局。
因此，据不完全统计，包括万物梁行在内，目前至少已有十家物企布局团餐领域，包括保利物业、碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、绿城服务、新希望服务及雅生活服务等。
实际上，团膳服务市场亦相当广阔。据专业机构统计，2015-2022年间，我国团膳市场规模持续提升，由0.76万亿元增至2.05万亿元，其中在2022年，团膳占餐饮市场的比例达到了46.6%。
即使在疫情期间，团膳由于定位大众化，且消费场景相较于社会餐饮更稳定，因而在餐饮业饱受冲击之时亦能录得正向增长。据统计，仅2022年，团餐行业录得高达15.8%的增幅，市场规模近1.8万亿元，且仍呈现上升趋势。
分析指出，随着外部环境的改善，以及团膳行业的规范化市场化发展，行业规模有望进一步扩大。预计2023年达到约2.25万亿元市场规模，2026年将达到3.6万亿元左右，复合增长率高达15%，是餐饮业态中的高增长细分赛道。
受益于行业的高速发展，不少物企的团膳业务亦实现快速增长，更有甚者将之视为第二条营收增长曲线。
以金科所收购的团餐服务公司上海荷特宝配餐服务有限公司为例，即便经历疫情管控，其收入仍由2019年的1.86亿元增至2022年的3.9亿元，复合年增长率为28%。
新城悦服务通过 “物管+团餐”的体系化拓展模式，带动业绩的增长。根据其2022年年报，期内团餐业务收入达3.55亿元，同比增长334.2%。到了2023年上半年，团餐业务收入又增长55.3%达到2.22亿元，企业内部“物业+团餐”协同项目超过37个。据称，新城悦服务更有意成为中国版索迪斯。
尽管如此，从整体来看，团餐业务的营收占比仍较低，仅就已公布数据的企业而言，占比均不足10%，可见其仍处于产业布局的初期阶段，这也意味着，仍有相当大的发展空间待挖掘。因而市场亦预料，物企或将继续通过并购、合资合作或战略合作进军团餐业务。
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尚有900亿商业资产未抵押？
中区广场不过是万科此轮被迫拿出的抵押项目之一。
据前一日（3月19日）市场消息，万科仍在与工行为首的银行机构进行谈判，并向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息，以获得新的信贷额度。
眼下，兴业银行已率先就中区广场向万科提供了14亿贷款。市场判断，预计接下来会有更多银行贷款落地。
据此前消息，贷款人正在尽可能审查高价值资产。目前万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，如果银行以50%贷款价值比放贷，万科将可获得高达450亿元的资金。
新资金的落地，至少能让万科稍微有所喘息。
目前，万科可自由调动的资金仅600亿，而未来一年要偿还的债务就高达445亿。
其中，据第三方机构统计，万科今年3月到期境外债45.22亿元；4月到期境内债20亿元；5月到期境内债10亿元，ABS达8.5亿元，境外债107.2亿元；6月到期境外债43.07亿元，ABS达20.3亿元。
此前，万科已积极处置旗下资产包括悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%股权等，通过快速回笼资金以应对当前的偿债压力，但与庞大的债务相比，仍显得杯水车薪。
据报道，万科债务问题已引发监管层关注，监管层曾就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。由此看来，银行对万科的驰援已正式开始。但有市场人士认为：政策是态度，商业银行也得按商业规律运作，商业银行负责人头顶上也是宝剑高悬的，一旦程序或抵押物有纰漏，那也是不能承受之痛。
据公开信息，除了寻求银团贷款、转让资产，万科拟通过申请经营性物业贷、实施资产证券化等方式，加大拓展新融资渠道的力度。
据了解，目前万科在经营性物业领域拥有近1100亿投资性物业及200亿固定资产。其中，其已实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，或可用于未来的融资需要。迄今，万科的经营性物业贷加上固定资产贷款，总规模约150亿。
此外，万科旗下REITs的推进也终于有了眉目。停滞多时的中金印力消费REIT，在深铁宣布出手认购后，终于启动募资工作，并将于3月25日进行网下询价。
据了解，中金印力消费REIT初始战略配售对象中，原始权益人印力商用置业有限公司拟认购基金发售份额总数的比例为33%；其他专业机构投资者合计拟认购比例为50.557%，其中深圳市地铁集团有限公司拟认购比例为29.750%。而此次中金印力消费REIT的估值为39.59亿元。这也意味着，深铁拟认购超过10亿元。
如中金印力消费REIT顺利发行，也有助于万科缓解现金流。
种种迹象显示，万科的化债路已显露出不少的积极信号，但造血能力是一切度厄的根本，若万科未能快速打破市场僵局，迅速从销售端回笼资金，断言将安全度过这一波债务压力，仍为之尚早。2024年前两月，万科销售资金仅为334.7亿，同比下降43%。
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