文|王欣
由于销售规模大部分是依靠着“合作开发”所取得的增长,金地集团多项利润指标同比继续下滑。此外,金地集团债务增加、“明股实债”的嫌疑也愈发受到市场的关注。
图/金地集团官网
近日,金地集团公布了2021年上半年业绩报告。
中报显示,今年上半年,金地集团实现合约销售额同比增长60．22%至1628．3亿元,已完成全年近六成的目标金额,比同期百强房企平均增速的37．8%还要超出22．4个百分点。
然而,喜忧参半。由于销售规模大部分是依靠着“合作开发”所取得的增长,因此这也导致了金地集团多项利润指标同比继续下滑。
此外,在规模追赶之下,金地集团债务规模不断扩大、“明股实债”的嫌疑也愈发受到市场的关注。
【利润指标继续下滑,主因系权益销售占比不高】
中报显示,今年上半年,金地集团累计实现签约面积753．0万平方米,同比上升55．27%,合约销售金额为1628．3亿元,同比上升60．22%,同时销售单价也同比增长了3．17%。
不过,今年上半年1628．3亿元的销售额,并不是金地集团的真实水平。
据克而瑞披露的2021年1-6月房企销售榜显示,今年上半年,金地集团全口径销售金额为1625亿元,权益金额为1006．8亿元。按此计算,今年上半年金地集团的权益销售比仅为62%,处于行业低位。
或也正由于此,虽然金地集团量价齐升,但却没带来利润的增长。
中报显示,今年上半年,金地集团的销售毛利率仅为17．36%,同比降低19．61个百分点,其中,房地产业务毛利率为14．25%,同比降低25．35个百分点,比2020年行业平均毛利率的26．7%还要低于12．45个百分点。
从地区上来看,金地集团的房地产毛利率全线“崩盘”,其中,今年上半年,作为公司房地产业务重仓区域的华北地区,营业收入同比暴涨1372．09%,但毛利率仅为9．5%,同比降低44．14个百分点;作为公司营收贡献最大的东南区,毛利率仅为7．3%,同比降低28．25个百分点;在其他区域,也均出现毛利率同比降低的情况。
实际上,金地集团房地产业务的毛利率早已呈现逐年持续下滑的状态。财报显示,2018年至2020年,其房地产业务的毛利率分别为43．08%、41．26%和33．56%。
受此数据的影响,金地集团的净利润也随之下滑。中报显示,今年上半年,金地集团实现归母净利润18．25亿元,同比下滑38．79%;扣非净利润18．11亿元,同比下滑14．61%。
【债务规模不断扩大,频繁发债“以新换旧”】
不过,利润水平的持续走低依旧没有影响到金地集团拿地的势头。
财报显示,2018年至2020年,金地集团的土地总投资额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元,居于行业内前列。
进入2021年后,金地集团拿地的势头更为激进。
中报显示,2021年上半年,金地集团土地总投资额约924亿元,获取土地81宗,新增约1247万平方米的总土地储备,纵观2020年全年1657万平方米的新增土地储备可推算出,其在今年半年时间里拿地的面积就超出去年全年的七成。可见,金地集团对规模扩张的“渴望”。
不过,随着“限房价”、“竞地价”等政策的发布,都预示着房企即使拿到地,其项目的利润空间也会遭遇不同程度的挤压。
与此同时,在今年半年报的业绩会上,金地集团董事长凌克也毫不掩饰地表示,“合作开发依然为公司的发展重点。”
从财务数据上也能看出,金地集团对于合作开发的“偏爱”。中报显示,在今年上半年,新增土储权益比例不足一半为42．58%。截至2021上半年末,金地集团总土地储备约6729万平方米,权益土地储备约3515万平方米,占比为52．24%,系TOP20阵营里的较低水平。
上文也提到,近年来,金地集团的利润水平就不断下降,若再随着“合作开发”模式不断的扩张,其利润水平很有可能进一步下降。
地产分析师严跃进对此也表示,目前房地产行业处于整合期,各房企都以安全为第一要义,合作开发固然可以分担风险,但过低的权益占比也极大影响房企“创收”能力,通过合作开发来扩大规模也只是“虚胖”。
此外,在规模追赶之下,金地集团的债务规模也逐渐扩大。
财报显示,2018年至2020年,金地集团的总负债分别为2119亿元、2524亿元和3076亿元,呈逐年上升的趋势。截至今年6月末,金地集团总负债规模增至3455亿元,较去年同期增长约18%;有息负债合计为1270．94亿元,而同期的货币资金仅为597．92亿元。由此可见,金地集团面临着不小的偿债压力。
受迫于资金窘境,金地集团采用了“借新还旧”的方式来偿债。据发布的公告显示,今年上半年,金地集团一直通过发债偿还现有债务,而发债的主要目的,便是为了置换旧债。其中包括五期共计80亿元的中期票据,一期8亿元的超短期融资券,以及三笔49．95亿元的公司债。数据显示,截至目前,金地集团海外存续债4只,债券余额89．15亿元,境内存续债31只,债券余额448．16亿元。
【绿档之下,或存“明股实债”】
虽然负债水平继续上升,但是金地集团的“三道红线”却全部达标,这或许也给了金地集团逆势拿地的勇气。
中报显示,2021年上半年,金地集团净负债率为69．59%,剔除预收款后的资产负债率为69．44%,现金短债比为1．19,“三道红线”全部达标,位列“绿档”之中。
然而,金地集团“三道红线”虽表现优秀,但背后或许存在“明股实债”的嫌疑。
正如上文所提到的,金地集团目前偏爱于“合作开发”,因此近几年公司少数股东权益持续走高。
财报显示,2018年至2020年,金地集团的少数股东权益占比分别为30%、34%和38．9%,呈现逐年上升的趋势。
进入2021年后,今年上半年,金地集团归母净利润为18．25 亿元,其中少数股东损益为10．75亿元,占比高达37%,也就是说,公司接近四成的净利润被少数股东“分走”。
公司收益中的一大部分都流向了少数股东,或许能够证实金地集团以股权投资的名义进行债权投资,通过“明股实债”的方式优化财务报表。这也意味着,金地集团虽为“三道红线”上的“优等生”,但背后或存在“明股实债”,隐匿了真实负债水平。
