来源 | 深蓝财经
撰文 | 杨波
近日，陷入债务困境的绿地控股以5.6亿元的价格甩卖核心资产，这一价格较市场报价打了差不多8折。
几天后，绿地外滩中心5层办公楼及数十个车位也被另一家上市公司宣布以逾13亿元的价格拿下。
也就是说，在短时间内，绿地已经通过出售核心资产将18.6亿元落袋为安，但这个金额对于总负债1.18万亿元的绿地而言，显然无异于沧海一粟。
2023年，绿地能否迎来重生？
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不到一个月，两次出售资产
3月6日，兰生股份发布公告，公司拟向中民外滩房地产开发有限公司购买绿地外滩中心项目T3幢的13层、14层共2层办公楼及35个车位。合计总价约5.61亿元，相比于市场报价折让了约20%。
资料显示，中民外滩房地产开发有限公司的股权结构为，绿地控股50%，安信信托持股45%，上海外滩投资集团持股5%。
实际的操盘方就是绿地。
无独有偶，3月13日，外服控股宣布将耗资逾13亿元拿下绿地外滩中心5层办公楼及数十个车位。
值得注意的是，外服控股、兰生股份最终的实际控制人都为上海国资委。这背后，可能是地方为解决房企危机的一种尝试性做法。
绿地外滩中心项目地块，于2014年由中国民生投资有限公司（简称“中民投”）摘牌拿下，当时成交价格超248.5亿元，是当年上海董家渡地王。
2017年，中民投联合安信信托为董家渡项目募资，计划以45%的股权为代价募集240亿元。不过当时安信信托正处于“风雨飘摇”中，兑付能力大大受损。
2019年2月，绿地控股以121亿元代价拿到了中民外滩房地产开发有限公司50%股权，顺利入驻董家渡13、15号地块，即“绿地外滩中心”。
绿地外滩中心项目，还有着一段不寻常的过往。据称，黄浦江流经上海黄浦区主城时，拐了两道弯，形成S形的太极图形，其中一个弯，是大名鼎鼎的金融中心陆家嘴；另一个弯则是位于南外滩的董家渡，上海一直有意将董家渡打造成新的金融中心地标，与陆家嘴金融城隔江呼应。
绿地外滩中心效果图
绿地外滩中心项目融合金融办公、高端商业文化娱乐、居住配套等多重功能，定位非常高，是绿地非常优质的项目之一。目前已经吸引了包括上海银行、中泰证券、海通证券、中国人保、国海证券等金融企业入驻。
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债务压顶，绿地积极找钱
绿地控股的债务危机最早在2019年开始隐现。当时，绿地控股的银行委托贷款陆续出现逾期现象。
2020年10月，网易房产成都频道发布了一则名为"绿地，请付款"的文章，向绿地集团西南事业部公开催讨广告款。至此，绿地的债务问题再次被聚焦。
随之而来的，绿地的项目开始陆续出现停工、延期交房等现象。
以成都青羊区光华大道的绿地新里城项目为例。据该项目2期一名业主透露，按照合同，交房时间为2020年9月30日前，但是直到2021年10月，根据业主的反馈，绿地已经延期5次交房。绿地表示，延期的原因是资金链困难。据悉，该项目二三四期直到2021年底才陆续交房。
这只是冰山一角。
整个2021年，绿地控股通过减少拿地、出售项目、剥离高负债等各种方式，压降了有息负债近812亿元。但是，这远远不够。
2022年5月，绿地公告，未来3年计划出售2000亿的资产降低负债，每年计划出售500-700亿的资产。截至2022年三季度末，绿地完成出售计划的资产仅292亿元。
接下来，绿地还有可能将一些优质资产打包出售。据行业人士推测，绿地未来将推出4个位于上海核心区的优质项目资产包，包括上海绿地外滩中心-T3塔楼、上海绿地虹桥数智港、绿地星弘综合体、上海绿地万豪酒店。这四个资产总市场价值数百亿元。不过截至目前，这些项目仍未有明确的出售信息。
卖资产的同时，绿地还在四处筹集资金。
2022年8月，绿地向第二、第三大股东上海地产与上海城投分别借款15亿元。9月，绿地再次向上海地产借款14.5亿元。两次合计向两大国企股东借款44.5亿元。
去年底，房地产企业股权融资开闸。为了筹集资金，2022年12月7日，绿地控股公告，拟筹划非公开发行股票。不过，绿地至今仍然没有公布增发预案。
要求债主再缓缓，也是绿地缓解资金紧张的一大方式。
2022年10月31日，绿地对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求。其中8只境外债券（共32.41亿美元）拟展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券（5亿美元）拟展期一年。
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成也高楼，败也高楼？
在商业地产领域，绿地以建造超高层地标闻名。
2005年5月，总高450米的南京紫峰大厦正式开工，这是绿地开发的首座超高层，也是绿地集团超高层大跃进的开端。
以此为起点，绿地随后在南京、武汉、西安、成都和昆明等十多个城市打造一个又一个超高层地标项目。
绿地热衷于建设超高层，其实是有逻辑的。这是一种绿地的拿地策略，通过建设超高层，能够定向获取价格比较低的配套住宅用地。开发商拿地后，会通过住宅现金流补贴摩天大楼建设的成本，而且拿地成本也比较低。
但是，这种运作模式一个显著的弊端是：摩天物业投资高、盈利难，且开发周期长，资金压力“长期+巨额”，需要源源不断的输血。一旦房地产市场下行，或者融资困难，就容易出现“烂尾”。
以成都绿地468蜀峰为例。
2012年，绿地集团以1076元/㎡的单价取得三圣乡448亩土地，用于打造成都地标。“蜀峰”建设高度为468米，原目标是“成都第一高楼”。随后，该项目住宅部分和裙楼商业相继开发完毕，但蜀峰摩天楼一直进度缓慢，前前后后多次传出复工信息，又迅速陷入进度缓慢的状况。
去年12月，据上游新闻报道，因蜀峰大厦未能如期交房等，被购房人以延期交付为由进行了起诉，且在法院作出判决后拒不执行判决，蜀峰的开发商绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司名下三块土地被法院查封。该公司和法定代表人也被“限高”。
不仅仅在成都，昆明绿地中心、长沙绿地麓云国际等几个著名的地标项目都进展缓慢。原本要打造成为中国第一高的武汉绿地中心636，后来经过调整，高度也降到了475米。
曾让绿地高歌猛进的一座座摩天大楼，现状不禁令人唏嘘。
截至2022年9月末，绿地控股总负债1.18万亿元，比上年末1.31万亿元，下降9.92%。其中流动负债1.059万亿元，比上年末1.15万亿元，下降7.91%；非流动负债1204.1亿元，较上年末1503.82亿元，下降19.93%。
流动负债中，下降最多的是合同负债，比上年末少了243.44亿元。可是一年内的短期借款，却从去年末的244.45亿元，涨至295.84亿元，增加17.37%。
整体来看，虽然绿地控股截至去年3季度末的主要指标有向好迹象，但是1.18万亿元的总负债，还是排名整个行业前列位置。
