出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
重庆有句俗话，“去南山看夜景，到解放碑看美女，到金科买房子。”金科股份实控人黄红云与前妻陶虹遐的股权纷争落下帷幕后，外界对金科的关注点也从吃瓜看戏回到企业经营本身。只不过，金科刚从股权分割的坑里跳出来，又跌进了业绩下滑的坑中去。2022年一季度，金科归母净利润－2．94亿，同比下降164％，由盈转亏。更令人担忧的是，金科已连续两个月进入上海票据交易所的持续逾期名单中。近日，金科系旗下的理财平台“小金牙”被曝违约。
在近300亿短期债务面前，金科股份的现金流还能扛多久？
规模下滑一季度由盈转亏
2021年，金科销售额1840亿，同比下降17．56％，销售面积1966万平米，同比下降12．23％。
规模下滑，金科业绩上增收不增利，利润端承压。2021年，金科股份收入1123．10亿，同比增长28．05％；毛利率17．22％，同比下降5．94个百分点；归母净利润36．01亿，同比下降48．78％。金科毛利率下滑与行业整体趋势一致，主要原因是2021年结算项目主要为2018－2019年前后拿地和销售，这些项目拿地成本相对较高，导致地价占售价的比重上升，毛利率下滑。净利润下滑的因素主要有三点：一是主要受拿地成本上升影响，2021年金科毛利率同比下降5．94个百分点，导致毛利润下降9．74亿元；二是受房地产调控及现金流影响，金科对存在预期减值的存货等资产计提减值准备，计提金额21．62亿元，同比增长427％；三是受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响，投资收益较上年减少5．09亿元，同比下降39．06％。2021年地产行业很难，从业绩上来看，2022年一季度，地产行业的处境难上加难。国家统计局数据显示，2022年一季度，全国商品房销售面积3．1亿平方米，销售额2．97万亿，同比分别下降13．8％和22．7％；房地产开发投资增长0．7％，增速同比下降24．9个百分点；房屋新开工面积同比下降17．5％。受国内疫情影响，4月份的地产销售数据继续走弱。克而瑞数据显示，百强房企4月销售额4284．7亿，环比降低16．2％；同比降低58．6％，较3月降幅有所扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。2022年一季度，地产销售、投资、开工均同比大幅下降，在市场不景气的环境下，金科的销售数据也很难看。2022年一季度，金科销售额211亿，同比下降57％。销售端表现差，业绩端更令人不忍直视。2021年年报中，金科将利润下滑称为短期承压，但根据2022年一季度的业绩公告，利润下滑恐怕不是短期能有所改善的。
2022年一季度，金科收入126．72亿，与2021年同期123．98亿相比，基本持平；毛利率10．69％，同比下降9．34个百分点；归母净利润－2．94亿，同比下降164％。净利润由盈转亏，2022年的处境恐怕会比上一年更加艰难。
巨额短债现金流紧张
尽管一季度的业绩比较难看，但业绩会上，金科却表现得比较乐观。公司管理层表示，“长期来看，2022年以来，全国多个城市陆续出台房地产政策，我们预判随着疫情影响逐步褪去，市场将在二季度触底企稳，三四季度回升。”2021年，金科股份提出“一稳二降三提升”的经营发展策略。其中，“一稳”是指稳健发展被放在首位，规模不是首要关注点；“二降”便是指降杠杆。2021年末，金科股份净负债率69．51％，同比下降5．56个百分点；扣除合同负债后的资产负债率为69．17％，同比下降了0．68个百分点；现金短债比0．91倍，2020年末为1．34倍。“三道红线”的指标中，金科的现金短债比没有满足要求。对此，公司管理层解释称，“现金短债比方面，因为货币资金余额有所降低，同时会计处理上将部分年内有回售权的公开债务纳入短期负债考虑，导致阶段性下降至1倍以下。”此外，金科表示，希望年内实现现金短债比提升至1倍以上。金科的愿望固然是好的，但2022年3月末，金科账面上的现金及现金等价物合计为208．16亿，公司短期借款43．28亿，一年内到期的非流动负债有237．02亿元，短期有息负债合计为280．30亿，现金短债比进一步降至0．74倍。金科的现金短债比不仅没有改善，反而变得更差了。显而易见的是，金科手上的现金根本无法覆盖短债，公司现金流十分紧张。想要解决现金流问题，无非是通过销售回款或再融资这两种途径。然而，眼下地产销售端不景气，金科便将注意力瞄准在融资端。公司财务负责人宋柯表示，金科股份正在筹备发行20亿元的小公募，偿还未来两笔本金共19．46亿的到期债券。除了在市场上募资，金科还向实控人黄红云的女儿黄斯诗借钱。黄红云与前妻股权分割结束后，黄斯诗将其持有的金科股权全部清仓，套现6亿。套现之后，黄斯诗又向金科子公司金科企业提供一年期1．2亿元借款，年利率10％。这笔借款颇有值得玩味的地方，因为考虑到黄斯诗的身份，10％的年利率对金科而言并不低。这笔借款究竟是为了给金科减轻资金压力，还是黄斯诗本人想获得一个较好的理财收益？
在巨额的短期债务面前，如果金科需要黄斯诗的1．2亿来救急，或许表明金科的现金流已经岌岌可危了。
商票逾期旗下理财疑似违约
2022年以来，各地房地产纾困政策加速出台。仅“五一”假期，梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州等地就发布或执行了稳地产新政，包括降低购房首付比例、放松限售、降低土拍保证金、土地出让金分期缴纳等多项措施。金科认为，眼下正是政策传导的关键时期，保障公司持续稳健经营，不出现信用风险，企业才能最终受益。基本上，房企只要还有偿还能力，都会尽量保证公开市场债务不出现违约。因为公开市场债务一旦违约，给房企带来的信誉打击十分沉重，也会堵死房企公开市场的融资渠道。2021年，金科累计完成公开市场债务兑付8笔次，兑付金额超106亿元。从近期要发行20亿小公募保债券兑付的动作来看，金科的公开市场信用风险暂时不需要担心。然而，金科近百亿的商票却无法让人放心。自2021年年底以来，金科股份多次被爆出拖欠供应商工程款、商票逾期拒付，甚至员工理财出现逾期等诸多传闻。金科也多次出来辟谣，但各方声音依旧此起彼伏。2022年2月，金科股份披露的数据显示，2021年12月末，公司商票余额为86．36亿。根据上海票据交易所披露的商票持续逾期名单，金科地产集团股份有限公司连续出现在名单当中。截至2022年4月30日，金科地产商票累计逾期金额达2．17亿，月末逾期余额1．62亿，较3月末显著上升。
近日，据网易新闻报道，“金科系”旗下名为“小金牙”理财平台的产品逾期兑付，投资者多为金科内部在职、离职员工及业主，投资产品的底层资产是金科的相关票据。
理财违约、商票逾期均是房企大范围债务违约的信号之一，此前的中国恒大、中国奥园便是如此。尽管金科有可能会否认旗下小金牙理财违约，但上票所已将其列入商票逾期名单之中，这是金科无法否认的事实。
金科能否度过这轮地产寒冬，不是只靠公司高管的一厢情愿，最终还是要靠实力说话，而这主要取决于金科的资金实力。倘若金科的资金储备不足以偿付债务，融资端和销售端均无法提供充足的弹药，金科的现金流能扛多久，便是金科的债权人、投资人和业主需要认真考虑的事情了。
