今年6月方完成扩募的红土创新盐田港REIT，正在酝酿新一轮扩募计划。“冷链物流是未来仓储行业的抓手，（深圳港）集团会考虑将冷链基础设施收入到REIT中。”在红土创新盐田港REIT日前召开的业绩说明会上，深圳港集团代表谢章生透露。近年，不少城市都在积极推动冷链领域基础设施REITs试点，若将来冷链仓储扩募计划顺利实施，无论对深圳港本身或是物流仓储REITs而言，都是一次突破。
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市场和深圳港的双向“奔赴”
仓储物流是当前公募基础设施REITs中的热门板块，其中冷链物流的关注度持续攀高——因为具备足够大的市场潜力。从行业角度来看，随着消费升级和食品安全意识的提高，我国冷链物流市场的需求正在不断加大。今年上半年，国内冷链基础设施的总投资超过186亿元，同比增长18.8%。
其中，冷链仓储设施投资同比增长18.3%，冷藏库容量同比增长13.3%。深圳港集团近年来同样在大力发展相关的冷链业务，盐田港区现已成为华南冷链进口首选港，同时也是全国冻肉进口第三大口岸。2022年，盐田港区进口冻肉超10万标箱，占全深圳冻肉进口量的95%以上，进口水果1.5万标箱，同比增幅超600%。为此，盐田港区3公里范围内就已建成6个冷库。其中，盐田港智慧冷链产业园是深圳东部首个集冷链仓储、总部办公、商业展示、智能分拨、供应链服务平台等功能于一体的智慧冷链综合体，于2022年初正式投入运营。今年1月，盐田港智慧冷链产业园实现逆势增长，仓储利用率顺利突破80%。
据透露，目前，深圳港集团在全国持有冷链物流园区总面积达27万方。而年初《盐田区关于加快推进冷链产业高质量发展扶持措施》的出台，预计将进一步强化深圳港集团的相关投资力度。可以说，冷链物流已成为深圳港集团举足轻重的业务和资产，如何加快当中的资金周转，形成“运营-退出-再投资”的良性循环，显得十分迫切。
有分析认为，冷链物流作为增长潜力巨大的基础设施资产，现在还处于估值洼地，若能成功以REITs形式入市，投资者渴望以相对较低的成本提前布局。而对于深圳港集团等权益人而言，将相关资产证券化则有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提高冷库的资产收益率，加速冷链行业的快速迭代。因此，无论是市场投资者和资产权益人，对冷链物流REITs的破局都翘首以盼。
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深圳特区加持的含金量
自上市以来，红土创新盐田港REIT一直维持良好的经营韧性。在扩募的前提下，红土盐田港REIT不仅保持较高的出租率，并进一步实现营收扩增，成为物流仓储REITs中表现较为抢眼的一只。数据显示，红土创新盐田港REIT本年三季度实现收入3597万元，环比增长15.23%；EBITDA达到2823万元，环比上涨15.11%；可供分配金额为2686万元，环比上涨17.79%。
此外，该REIT三季度的毛利率依旧维持在70%以上高位，息税折旧前净利率也高达88%。整体出租率亦达到99.2%。红土创新盐田港REIT原底层资产为深圳盐田综保区现代物流中心，包括 4 座仓库、1 栋综合办公楼及 1 座气瓶站，总面积为32万平方米。其中，仓库可出租面积为23.6万平方米，办公可出租面积为2.97万平方米，截至三季度末，该项目出租率为99%。当前续签租赁面积约3.3万方。今年6月，红土创新盐田港REIT完成第一次扩募，世纪物流园项目正式注入。
该项目与盐田港现代物流中心项目相邻，包括 1 座仓库及配套办公设施，总建筑面积为6.7万平方米，其中，仓储及配套部分总可租赁面积为5.2万平方米。从规模上来看，新购入项目建筑面积约占扩募后基金所持资产总建筑面积的14%，可出租面积约占扩募后所持资产总可出租面积的16%，租赁收入约占扩募后所持资产总收入的16%。该扩增项目当前维持100%满租，租赁期限为4.75年，最长租赁期限到期日为2027年5月。据悉，世纪物流园项目仓库部分月租金为36元/平，办公部分为50元/平，对比盐田港保税区内的其他物流仓（顺泰、中建投、中远），租金水平稍弱，但胜在出租率有保证。
据介绍，目前世纪物流园租户仅有盐田港物流的控股子公司深圳市通捷利物流有限公司一家。但通捷利公司与全球捷运的四级公司深圳华迅众联物流有限公司有密切合作，终端服务客户包括亚马逊、法国Bansard、孩之宝及其合作方，DHL、世纪航冠货运、西岸国际货运、合盟国际物流、深圳北泽供应链等。
不难看出，红土盐田港REIT与深圳特区高度绑定：市属国企深圳港集团作为首发原始权益人、全资子公司盐田港物流作为第一次扩募的原始权益人，市属国企深创投集团旗下红土创新基金担任基金管理人。尽管会因为关联方是主要承租方，限制了租金的溢价水平，但无论是空置率还是日常收入稳定性都将得到更好的控制。
对偏好稳定收益的公募REITs投资人来说，红土创新盐田港REIT确实做到了稳定分红，且今年前三季度较去年有了大幅提升。只是在股票市场方面该REIT则并未能为投资人创造太多收益，月初股价更是一度创下了历史新低。
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