文|王婷妍
在面对诸多难题的情况下,这家老牌京派房企该何去何从?
图/摘自首创置业官网
首创置业于不久前发布了退市前的最后一份半年报。
数据显示,截至6月30日,首创置业营业收入仅同比增加19%,营业利润、净利润均实现同比下滑,除此之外,还有多项指标也出现了下滑。
在首创置业此前宣布退市时曾表示“基本失去上市平台股权融资的优势”,而从此份财报可以看出这家老牌房企退市背后的无奈。可即便退出了资本市场,首创置业仍有诸多难题需要解决。在面对诸多难题的情况下,这家老牌京派房企该何去何从?
【净利润下滑】
据首创置业半年报显示,上半年首创置业实现营业收入110．13亿元,同比增加19．46%;毛利润22．58亿元,同比下滑3．37%;归属于上市公司股东的净利润2．26亿元,同比下滑73．38%。
对于下滑的原因首创置业在此前的半年度预告中曾表示,系北京和成渝等地的若干低毛利项目于报告期内结转,受房地产行业调控政策影响,结转项目产品售价未及预期,毛利同比下降等因素影响。即便如此,受疫情等相关因素的影响去年同期基数较低,在较低基数的情况下,首创置业此份成绩单仍远远低于市场预期。
事实上,首创置业净利润在近年来始终保持逐年下滑的趋势,虽然得益于2019年“快周转”策略,使得其当年多项指标实现了增长,但还是未能“挽救”首创置业走“下坡路”的脚步,上半年首创置业净利率3．8341%,远远低于2020年的行业平均净利率11．5%,不仅如此,其2020年全年净利率就已低于行业平均水平,为5．99%。
而上半年,首创置业签约面积32万平方米;签约金额96．8亿元。截至2021年6月30日,首创置业累计实现签约面积174．3万平方米;累计签约金额402．7亿元,同比增长19．5%;签约均为2．3万元/平方米。截至6月底,尚有认购未换签金额26．3亿元正在办理换签手续。
实际上,近年来首创置业签约金额增速不断放缓,2017年至2020年其签约金额分别为558．5亿元、706．4亿元、808．1亿元、708．6亿元,增速依次为22．7%、27．6%、14．4%、-14．04%。并且,其毛利润、平均资产收益率及年化资产收益率均呈波动下滑的趋势。
据了解,北京地区签约金额一直以来都占首创置业全部签约金额的大头,而今年上半年在北京、华东、天津、成渝及其他销售分部中,仅其他销售分部为亏损的状态,但除了北京及华东分部同比增长以外,其余的分部均同比下滑。
也就是说,在坚持全国化布局多年以来,首创置业净利润的增长仍主要依靠北京及华东地区,而此地区市场空间有限,或许这也是影响首创置业盈利的主要因素之一。
【负债高企 脚踩两道红线】
另外,此前首创置业曾宣布将旗下奥特莱斯板块转让给首创集团时,首创置业总裁钟北辰曾表示“此项出售可有效盘活资产,把回笼资金用于降低杠杆。”
可即便如此,今年上半年首创置业仍踩中两道红线,据中国地产报报道,今年上半年首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%,净资产负债率为164%,按照监管标准来看,首创置业三道红线仍中两道。
而今年上半年首创置业负债高达1730．97亿元,与年初相比增加了98．77亿元,上半年其资产负债率高达81．11%,创首创置业近5年来的“历史新高”,并高于2020年行业平均资产负债率79．1%。而据首创置业财报显示,报告期内首创置业仍有永续债59．13亿元,倘若加上这笔永续债,首创置业的资产负债率或将更高。
自2017年首创置业总负债到达千亿后,其资产负债率及负债金额就一直居高不下,据中国网此前报道称,首创置业负债的快速攀升与当年急速扩张不无关系。据了解,2017年至2018年首创置业大幅拿地,当年土地投资额分别为367．6亿元及409亿元,较2016年的181亿元成倍增长,虽然2019年、2020年土地投资额有所减少,但对比千亿负债来看只是“杯水车薪”。
面对高企的负债,近年来首创置业可谓想尽“千方百计”去缓解负债压力。不仅多次发债还债,还“变卖”旗下资产。据了解,自2018年年中开始,首创置业就多次转让旗下公司股权,彼时,面对相关媒体的询问,钟北辰曾表示“一家房地产公司,主要工作是买土地,建设好后,卖个合适的买家”,即便如此,彼时业内还是认为首创置业出售资产是为了缓解负债压力。
中诚信国际认为,近年来因存量项目去化较慢,公司规模的扩张主要依赖债务的增长,债务规模增速较快,财务杠杆持续保持高位,若考虑永续债的影响,公司财务杠杆将进一步上升。
尽管首创置业已决定退市,“甘心”做首创集团旗下一个非上市子公司,但上述存在的诸多问题仍是退市后的首创置业亟需解决的问题,在当前政策紧缩的情况下,退市后的首创置业何去何从,氢财经将持续关注。
