引言：产业地产会是下一个风口？
普通资本买住房，开发商、金融资本在买产业地产，这是下一个风口吗？
据不完全统计，整个2016年至少有34家企业进入产业地产，其中房地产背景企业数量最多，占到23家，其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。
从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来，国务院累计发布多个相关实施和落实意见，这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。
在当前实体经济相对不景气的背景下，大量资本涌入产业地产，一定程度上也造成产业主体与产业地产载体不匹配，一种观点：“实体经济不好，产业地产能好到哪里去？”
但另一方面，资本在实体经济下滑阶段涌入，同样意味着产业地产这一价值洼地将被重新挖掘。
一、科技园区的发展历史
•科技园区最早是以工业园区的面貌出现的，大概在1950年代，为了给快速发展的工业企业集中提供发展生产所需要的的道路，给排水，厂房，供电、供热、供气以及配套的生活设施，在美国的很多地方都开始开发和建设工业园区。
•随着科学技术的发展，许多发达国家开始关注企业的技术水平和研发能力，使得企业与大学和研究机构的关系日益密切，在最早的工业园区附近或园区内，开始有了与企业密切合作的大学和相应的学术、研究机构，原始的工业园区，开始注入了科技的元素。如，美国的著名的硅谷地区，英国剑桥科技园区等，都是在六十年代末，七十年代初发展起来的。
二、科技园区的发展阶段
三、国际科技园区的数量及分布
世界上目前到底有多少科技园？恐怕没有一个机构或个人可以给出一个准确的答案，但是下面几组数据，可以给出一些基本概念。
a)世界上最大的以科技园区为会员的协会，国际科技园协会（IASP），目前共有来自72个国家的380多个会员。
●b)由世界创新联盟编辑出版的世界创新地图集中，由世界上与科技园区相关的24个协会提供的科技园和与创新研究紧密相关的机构的数量是2384个。这之中中国大陆的会员是70个。
●c)而中国大陆省级以上的科技园（经开区，高新区）就有1630多家。
●综上所述，世界范围内在册科技园区应该是5000多家，中国占30%强。
从世界创新联盟所出版的地图上可以看到，世界上大多数科技园区，基本上还是集中在美国和欧洲，虽然从总量上说，中国很可能是拥有科技园区最多的国家，但是我们和世界的联系还不是那么紧密，在这24个和科技园区、孵化器有关的协会组织中，我们总共才有70个，占我们国家科技园区总数的5%。所以在这张比较权威的地图上，我们还是少数。
四、国内产业地产商的布局
五、国内产业地产发展趋势及小结
从园区中国提供2016年转型进入产业地产企业名单中可以看出，34家新进企业主要以房地产开发企业为主，其次为制造业企业和金融资本企业。这些企业大多为首次从事产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局，但今年加速开始启动。
23家房地产背景新进企业中，央企和国企背景的企业占到一半以上，其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业；首开股份、首创置业、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投为地方背景的国有企业。
另外，在2016年新进入地产领域的11家民营房地产企业中，碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城、荣盛发展等企业赫然在列，同时进入的还有合生创展、星河集团、保集集团、卓越集团、中天集团等5家地产企业。
除了房地产企业外，2016年新进产业地产企业中，传统制造业和金融资本也占据一定比例，其中制造业企业有三一集团、中集集团、华立集团、正大机电集团和海格集团等5家企业，金融资本有弘毅投资、华融集团、华平资本和基汇资本等4家企业。
金融资本进入产业地产，一方面与其投资回报有关，目前，相比其它领域，房地产和产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面，布局产业园区、物流园区等产业地产，可以与其主业形成协同发展效应。
此外，东百集团、菜鸟网络等商业背景的企业也在今年开始发力产业地产。菜鸟网络主要为阿里巴巴等电商平台的商家提供物流服务，虽然从2013年成立时就开始拿地，但在今年启动了多个物流园区项目。
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