撰文 | 江珊
来源 | 选址9601628字,约需3分钟
北京互联网企业有个相当默契的选址密码:小则知春路五道口,达则上地西二期。
新浪、网易、腾讯、小米都有类似历程,这种「前店后厂」般的迁徙路径,让「大中关」势力范围一路向北。
在IPO前夕,生长于五道口的快手也将复制这一路径。 日前,快手在招股书中披露,将斥资28亿元购买一处办公物业,并同时租赁近12万平方米的物业及设施。
就此,2021年北京办公市场序幕被互联网大厂拉开。 28亿买楼,跟小米做邻居 根据招股书,快手于2021年1月15日与北京首农信息产业投资有限公司(“北京首农”)订立框架协议,同意通过北京快手购买总建筑面积约11．42万平方米的若干物业,总对价(含税)约人民币28亿元,及租赁总建筑面积约11．95万平方米的若干物业和相关停车位,首三年每月总租金约为人民币2280万元。该物业将主要用于办公用途,快手计划用内部资金支付对价。
图:购买及租赁物业披露(招股书) 这一耗资不菲的办公物业,所在何处? 经选址960向多位业内人士了解确认,快手购置的办公楼应是位于上地版块的「中关村移动智能服务创新园(上地·元中心) 」,紧挨落成入驻不久的小米科技园。
图:园区毗邻小米科技园(百度地图) 信息显示,该园区地处海淀北部上地科技创新核心区域,是较为稀缺的大规模园区。园区总建筑面积约35万平方米,其中地上建筑面积约21万平方米,容积率3．5;园区由多个单体建筑组成,面积从3600㎡到38000㎡不等,有地下机动车位约1800个。从快手披露的信息看,快手连租带买几乎承包园区的大部分。 从交通情况看,该园区距地铁13号线西二旗、清河站以及未来或将开通的西三旗地铁站不远,步行时间约需10-15分钟,与快手的大本营五道口往来十分方便。 作为国内短视频领域的霸主之一,快手已有近2万名员工,其中研发人员便已超6500人,上述租购物业面积有望满足其庞大的工位需求。 根据招股书披露,截至2020年9月30日,快手有19941名全职雇员,主要分布在北京总部及成都、武汉、无锡、天津及其他城市。
图:快手员工情况(招股书) IPO则为购置物业提供了一定的资金保障。据披露,2020前11个月,快手总收入525亿元,毛利润209亿元,经营亏损94亿元。虽然仍在亏损中,但作为「短视频第一股」,快手在港交所的招股认购十分火爆,截至28日其超额认购已逾300倍。 3大原因,互联网大厂多北进 业内人士分析指出,相较于昂贵拥挤的市区,对动辄拥有上万名员工的互联网大厂来说,位于郊区的高新园区往往更具吸引力:能提供足够大的整体面积,能通过集中办公来降低管理成本,能获取餐饮、停车等稳定的配套设施。 「这是互联网企业从市区迁移到高新园区的重要原因 」洞鉴咨询创始人刘龙说,「算下来楼面价约2．45万,即便包括地下面积也比较划算了」。 信息显示,与快手毗邻,小米科技园于2019年9月开园,该园区建筑面积34．8万平方米、总投资约52亿元。不同的是,小米科技园系企业拿地自建。
与此同时,中关村腹地科技园区展现出良好的资产流动性,也是吸引企业自购的原因之一。据选址960观察,在2020年,盈都大厦D座被售予普洛斯、中关村软件园方舟大厦易主霸菱亚洲,均有显著溢价。
海淀近日还明确提出,全面推进自贸试验区科技创新片区海淀组团、中关村软件园、东升科技园、中关村西区、清华科技园五大科技园区建设,政策利好显然会提升园区的长期价值。 不过,由于科技园区多进行严格的持有运营,实行只租不售的管理模式,上述热门区域供出售的园区并不多见。 放眼整个办公市场,快手整购也反映了TMT头部企业旺盛的办公需求和充足的资金弹药。 据高力国际数据,2020年4季度,北京录得3笔整售交易,总额共计65亿人民币,均由自用型买家完成,且互联网企业交易额占比高达88%。其中,字节跳动以约50亿元收购北京方恒时尚中心项目;另一家国内网游公司以7．17亿元收购了昌平区的一个商务园区物业。 「2020年一季度,有稳定的现金流或具有增值潜力的办公和商务园区仍将是投资重点 」高力国际华北区董事总经理严区海认为。 另据选址960了解,另一家大型互联网企业也将选址锁定了某园区,未来或将有确定消息流出。
