撰文 | 江珊
来源 | 选址960
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4月底的新政宣告公募REITs启航,引发行业热议。
90多天后,试点工作又进一步。发改委日前发文就基础设施REITs试点项目申报作出要求,产业园区成为焦点之一。
一方面,产业园区再次被公募REITs点名鼓励;一方面,由资产权属、现金流、盈利、运营年限等构成的进入门槛,考验着产业园区的运营质量。
在实际推进层面,这一轮试点,先上车的可能是老牌运营商,目前已有苏州工业园、东湖高新等多家园区运营商传出将积极参与首批试点。
鼓励产业园
排除5类地产项目
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》8月3日正式发布,框定了REITs试点的重点地区、重点行业、基本条件、材料要求、申报程序、合规性审查等内容。
《通知》明确提出,鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
试点体现了去地产的鲜明态度,明确「酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等不属于试点范围。」
申报试点的园区项目还应符合3个条件:
①位于发改委确定的战略性新兴产业集群,或《中国开发区审核公告目录(2018年版)》确定的开发区范围内;
②业态为研发、创新设计及中式平台,工业厂房,创业孵化器和产业加速器,产业发展服务平台等园区基础设施;
③项目用地性质为非商业、非住宅用地。
《通知》还明确,试点聚焦重点区域。优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。
近3年内盈利
或经营现金流为正
除了上述要求,《通知》明确了试点项目的5个基本条件,主要包括权属、运营时间、现金流、机构资质、合法合规记录等。具体为:
①权属清晰、资产范围明确,发起人(原始权益人)依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权,相关股东已协商一致同意转让。
②项目运营时间原则上不低于3年。
③现金流持续稳定且来源合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。
④基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验,配备充足的运营管理人员,公司治理与财务状况良好,具有持续经营能力。
⑤发起人(原始权益人)、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录,项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。
「跟此前的40号文和征求意见稿相比,《通知》进一步细分了行业要求,规定了现金流、净现金分派率的底线要求,鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。公募REITs制度构架进一步明朗,公募REITs市场呼之欲出。」中信证券发文表示。
争做首批
多家园区运营商蓄势
开闸在即,东湖高新、张江高科、苏州工业园等多家产业园区运营商已展开行动。
上半年,东湖高新集团与平安基金就产业园基础设施公募REITs达成战略合作。
东湖高新表示,将发挥27年产业地产开发运营经验,同时依托平安基金在REITs领域的专业经验及资源优势,推进基础设施公募REITs试点项目落地,力争成为湖北省首批公募REITs项目实践者。
7月,张江高科被投资者问及是否申请第一批试点时表示,将积极研究探索以发行公募REITS方式创新运营有关项目,探索园区开发创新融资方式,促进园区开发可持续发展。
苏州工业园也在争取首批试点,其相关负责人在接受媒体采访表示,「园区在目前私募类REITs的经验基础上,根据国企持有资产不同发展阶段与成熟度将筛选出一批最优质的基础设施项目,全力助推基础设施公募REITs试点落地,努力成为首批公募REITs的实践者。」
业内人士分析指出,基础设施REITs注重底层资产的优质性,园区运营商要借助这一工具盘活存量资产、获得流动性,就必须改变重建设、轻运营的思路,提升项目利润、现金流、资产规模等方面的表现。
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