2023年12月28日晚间，顺丰控股（002352.SZ）公告宣布，将开展基础设施公募 REITs 申报发行工作，以旗下部分物流产业园项目作为基础资产筹备REITs上市。
顺丰控股称，这次拟发行的REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。
顺丰控股表示，其目前通过全资子公司“顺丰丰泰”，拥有符合该定位的仓储物流资源约500万平方，可支持该REITs的长期发展需要。
而本次申报发行拟选取的基础设施项目有3个，总建筑面积为48.56万平方米，占顺丰符合定位的资产规模约10%：
一是深圳机场空侧项目，为深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司持有的位于深圳的顺丰华南转运中心项目，建面为7.42万平方米。
二是武汉丰泰电商产业园管理有限公司持有的顺丰丰泰产业园·武汉项目，建面为19.32万平方米。
三是合肥市丰泰电商产业园管理有限公司持有的顺丰丰泰产业园·合肥项目，建面为21.81万平方米。
事实上，作为顺丰控股旗下以产业园建设、运营为核心业务的业务平台，顺丰丰泰布局了全国53个主要城市，项目总数达70个，其主要仓储资产不仅涵盖长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区，在长江以南，特别是珠三角也有大量布局，运营及规划总面积超700万平方米。
换言之，顺丰控股旗下的仓储物流资产，除了有约500万平米符合本次在A股申报发行的REITs之定位外，另有逾百万平米可供价值发掘。
而这个任务，很可能将在顺丰控股的另一个物流REITs平台——H股的“顺丰房托”上实现。
早在2021年，内地公募REITs刚起步，内地的物流REITs只有普洛斯REIT和盐田港REIT。同年，顺丰控股旗下的顺丰房托在港正式上市，成为香港第一只物流资产REITs。截至2023年6月30日，顺丰房托旗下4项物流物业的总建筑面积约42.79万平方米，分别位于香港、佛山、芜湖、长沙，就资产的区域分布而言，与此次A股申报发行的REITs有着明显的界限，
截至2023年6月30日，顺丰房托旗下物流资产整体出租率为98.2%，总估值为73.78亿港元。2023年上半年，其物业净收入为1.81亿港元，同比增长11.8%；每单位基金分派为14.64港仙，同比增长7.1%，按报告期最后一个交易日的基金单位收市价2.78港元计算，该分派的年度化分派收益率为10.6%。对比之下，中金普洛斯REIT的年度化分派收益率为4.16%（2023年6月30日基金单位收价为4.234元，上半年累计每单位分红为0.088元）。
较高的年化分派收益率也折射出一些问题，如基金单位价格较低。截至12月29日，顺丰房托股价2.67港元，总市值21.36亿港元，静态市盈率11.17。
而今年2月，与顺丰相似的“京东仓储REIT”就以超过42倍的市盈率登陆A股。因此，现阶段从最大限度盘活和发掘资产价值的角度来说，让旗下仓储资产在A股以REITs的方式上市，将优于通过港股平台“顺丰房托”扩募变现。
而且，由于港股对REITs有较为严格的负债比率等限制，也往往让REITs难以通过负债或者增发基金单位来获取资金以收购新的资产，这将严重影响相关REIT的成长性。对持有大量符合平台定位资产的原始权益人而言，则意味着加大了注入资产的难度，变现效果打折。
顺丰房托行政总裁翟廸强在2023年7月份接受媒体采访时就提及：“现在的困难就是市场融资成本比较高，资本市场情况不太好，股票价格不太好，所以我们要增长、收购的话，速度可能比两三年前的规划慢。”
因此，国内基础设施REITs试点的启动，对有着强烈资金需求的顺丰控股而言，无疑是一场及时雨。2023年前三季度，顺丰控股增速有所放缓，新业务发展不及预期，加上行业价格竞争日益激烈，其经营现金流净额同比下滑13.95%，为209.76亿元，同时投资性现金流净额、筹资性现金流净额均为负，所持现金余额较年初继续下滑。
今年8月，王卫辞任顺丰房托董事会主席以专注于顺丰集团的物流业务。几日后，顺丰控股宣布向香港联交所递交招股书冲击主板上市。这些迹象透露出，顺丰确有着一定的资金压力。
此次顺丰控股拟将3个仓储资产申报REITs上市，将为其持续将旗下物流产业园轻资产化，盘活存量资产，打开一扇全新的窗口。
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