芯片公司哲库科技突然解散，引发了连锁反应：1.9万平方米的办公空间一夜退租，张江光大REIT拟扩募项目空置率急升。
如何挽救出租率，稳住市场信心？张江REIT祭出“三板斧”：原始权益人承担租金损失、火速招商达成新租约、二级市场增持护盘。
5月26日，华安张江光大REIT连发两则公告，对哲库科技解散的影响和应对做出说明。
哲库科技将从张润大厦搬出，退租1.93万平方米。公告指出，张江集团已接到哲库科技说明函，确认哲库科技于5月12日做出的解散并清算哲库科技及下属公司的决定。哲库科技近期与张润置业正式商谈退租违约事宜，并从张润大厦完全搬出，后续不会有进一步的租赁需求，哲库科技与张润大厦的租约租赁面积约1.93万平方米。
应对这一局面，张润大厦火速招新。公告指出，截至5月26日，张润大厦已收到4家客户书面租赁意向，明确租赁意向面积合计约为1.51万平方米，占哲库科技退租面积78.22%。这距离哲库官宣解散不满半月。
公告称，正式签约工作正稳步推进，签约完成后，张润置业租赁面积签约率将达到83.6%。此外，张江集团和张江集电还储备了多家潜在客户，包括软件开发、仪器测试及其他科技类企业等，推介工作均在积极推进中，将全力保障换租工作平稳过渡。
同日，张江REIT还公布了缓释措施。约1096万元的租赁保证金作为提前退租收入归本基金财产所有，原始权益人（张江集团和张江集电）承担租金损失差额（如有）。
再往前，25日，张江REIT基金管理人和原始权益人携手，宣布将斥资2.3亿元在二级市场增持护盘。具体而言，华安基金和原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持该基金不超过3000万元、2亿元，并承诺增持的基金份额持有期限不少于6个月。华安基金表示，该公司对该基金及其投资的基础设施项目的未来发展前景充满信心，希望能够通过此次增持增强市场信心，支持该基金持续、稳定、健康发展。
在张江REIT之前，中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT等多个公募REITs产品也获得过原始权益人或基金管理人增持护盘。
多管齐下，张江REIT的哲库退租风波告一段落。
但值得关注的是，2023年以来，产业园区REIT出现出租率分化和价格波动，市场对产业园区基础设施的衡量视角发生一定转变。
华泰证券研究所指出，出租的稳定性成为更关键的衡量指标。租期较长的工业厂房稳定性更高，医药类产业园涉及到环评、证照等也会更稳定。
对租户大小的优劣分析有所调整，以往市场会认为租户企业越大，稳定性越高，可以避免小微企业因经营不善倒闭或欠租的情形发生，但实际看，大型企业也可能会因为退楼自建或得到外界优惠赠予，进而导致大规模退租发生。
同时，对行业集中度的分析也有所调整，以往市场认为行业主导性强的园区展示出的是优秀的运营能力，但现在看，若园区主导行业发生系统性风险，园区也难免遭受重创。
减少和避免类似情况发生，产业园区基础设施可以通过调整租户面积占比、丰富租户结构和产业结构、协调大租户扩租面积到期时间等合理租控措施。
