随着产业结构的升级转型,北京上海等城市都制定了淘汰落后产能的计划,而各大企业在一线城市的退出,必然也伴随着在三四线城市的选址建设和相关工业用地补偿的措施。深圳也公布了2019年度推动落后产能退出具体产业名单,今天我们就来聊聊工业用地补偿那些事儿。
工业用地补偿标准
1、奖励性补偿费
对于积极响应产业转移,协助拆迁或是主动放弃一些权利(如自愿迁厂、不要求拆迁安置住房)的企业,有关部门一般会根据当地实际情况和国家有关法律规定给予一定的奖励性补偿费,补偿金额一般以当地工业用地价格来确定,但通常不会高于市场价。
2、厂房重置成新价
大多数人并对厂房重置成新价是陌生的,它一般用于房屋建造或拆迁过程中,是专业部门对房屋重置所需费用的一种评估,简单来说就是厂房重置后再建所需金额。工业用地一般都附着建筑物,因此厂房重置成新价是工业用地补偿中占比较高的一项,重置成新价格=房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。
3、一次性停产停业损失费
顾名思义,一次性停产停业损失费是指由于拆迁导致企业无法正常生产而造成的损失,一般包括企业预期利益的损失、违约的损失以及财务成本三个方面。
预期利益损失:假如企业一年预期利润为一百万,由于拆迁造成三年的损失,则需要赔偿三年的损失;
违约损失:由于拆迁导致的企业不能正常生产而违约,则需要补偿企业违约成本。
财务成本:例如企业向银行贷款进行生产,每年就会产生财务成本利息,拆迁导致生产停滞,但是财务成本依然是累计增加的,因此财务成本也需要补偿。
需要注意的是,部分企业由于自身原因,注册地址与实际经营地址不一致可能导致无法得到合理停产停业补偿,申请拆迁补偿过程中务必注意营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为符合要求。
4、装修附属物
现有建筑中不能移动的装修附属物按照重置成新费用来计算,例如变压器、水泵以及不可移动机器设备。
5、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的,不可移动的机器设备属于装修附属物,按照重置成新费用计算,可移动的机器设备补偿的是搬迁费用。
6、人员职工搬迁费
人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中,一般中小私营企业的人员安置费用都含在停产停业损失之列了。
工业用地补偿标准不同于其他类型的土地,一旦出现拆迁征地的情况,即使土地将变更为其他类型,补偿费用依然是以工业用地来计算的。如果需要继续选址办厂,可以要求政府还一块等面积的土地,但区位条件必然有限。如果不再办厂,除了对拆迁按标准进行补偿外,地价可能会按当时的价格适当增加一点,若是不同意,政府可能会以不符合城市建设规划等理由进行强制拆迁。
“拆迁户”听起来虽好,但企业在实际拆迁过程中还有可能遭受巨大损失,工业用地补偿有限,只有科学合理的选址建设,避免因城市规划问题造成意料之外的拆迁征地才是上策。
