一句话形容2022上半年的房产江湖：
一波还未平息一波又来侵袭，茫茫人海，狂风暴雨。
自2021年年中至今，地产行业下行已持续超过1年时间。从风险暴露的数量和深度来看，烈度均已很强。
截至8月底，房企半年报悉数发布完毕，哀鸿一片。
顺风顺水之时，是百舸争流。但只有狂风暴雨之下，才能看出谁是真正的稳健航船。
無房盘点各大房企半年报，在国资护航的房企之外，仍有少数几家民营房企劈波斩浪。
一旦迎来房地产市场触底回升，经历并赢得试炼的房企，才会看到风雨之后的彩虹。
一、暴风雨
房地产市场的拐点真正到来了。
上半年，房地产行业的融资渠道收紧，销售集体放缓，开发商为维持自身流动性，普遍减少拿地数量，有的房企几乎停止拿地。
国家统计局数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5．4％；其中，住宅投资51804亿元，下降4．5％。
销售方面也不容乐观。自2021年7月，房地产销售持续在负增长区间，到2022年7月已连续13个月负增长。且负增长的中枢在－30％以下。
房地产困境的根源，在于供给快速扩张遭遇融资硬约束和需求下滑。
2015年在棚改货币化等政策的帮助下，地产行业景气大幅回暖，规模扩张和高周转成为房企扩张最直接、最有效的经营模式。
2021年年中，房地产销售高景气戛然而止，出现快速大幅下滑。
销售下滑带来的经营现金流下滑，直接切中高周转模式的七寸。高景气时期一系列的融资约束早已限制了房企融资性现金流。
融资现金流和经营现金流均受限的背景下，2021年下半年以来出险房企越来越多。
东方财富Choice数据显示，有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态，84家公司净利润同比下滑。
爆雷的房地产企业几乎都是民营企业，民营背景的房企无论是在融资成本上还是在融资渠道上，均具有明显劣势。
虽然至暗时刻，但2022年民营房地产商，也有慎始善终的示范生。
二、稳健航船
無房统计，2022上半年有6家民营房企净利润增长，分别是万科、龙湖、金地、滨江、迪马、新正大。
万科营业收入为2069．16亿元，同比增长 23．82％；净利润181．03亿元，同比增加11．93％。
龙湖营业收入948 亿元，同比增长 56．4％；归母核心净利润 65．5亿元，同比增长6．1％。
金地营业收入281．12亿元，同比下降18％；净利润19．65亿元，同比上升8％。
滨江营业收入约106．9亿元，同比减少44．86％；净利润约12．84亿元，同比增加1．34％。
迪马股份营业收入102．19亿元，同比增长63．99％；净利润1．91亿元，同比增长32．99％。
新正大营业收入12．50亿元，同比增长39．49％，净利润9315．33万元，同比增长25．23％。
优中选优，以上房企有4家实现了营收利润双增长，分别是万科、龙湖、迪马、新正大。
万科控股股东是国企深圳地铁，已非严格意义上的民营房企，金地也有部分国资背景，迪马股份与新正大体量太小。
就营收利润双增长而言，真正意义上的的头部民营房企仅龙湖一家硕果仅存。
上半年重点22城2022年首轮集中土拍全部结束，民营房企仅龙湖、旭辉、碧桂园拿地。
北京第二批集中供地收金近500亿元，国企仍为拿地主力，已明确成交的地块竞得人中，仅龙湖集团一家民营房企。
今年5月，碧桂园、美的置业、龙湖、新城控股、旭辉等公司被监管层选定为示范企业，通过信用保护工具发行债券融资。
能被监管层认可且有实力拿地的房企，背后自然有优秀的数据支撑。
从财务数据看，现金短债比数据越大越好，这说明现金充裕，债务稀少。
碧桂园是1．86，美的置业是1．71，旭辉是1．67，新城控股是1．07，龙湖是是4．07。
5家民营房企示范生，龙湖尤为突出。具体来看，龙湖下半年无到期债务，公司短期无偿债压力，现金流相对充裕安全。
此外，龙湖融资成本下降至 3．99％，再创新低。平均账期为 6．28 年，处于行业低位。公司三条红线指标稳居绿档水平。
总体而言，龙湖在平稳穿越风暴洋的航船中独树一帜，在于稳健经营策略铸就了高质量发展。
比如，轻资产开发模式是民营房企自我救赎的一种方法，是过去几年万科、龙湖、万达、朗诗等房企的转型方向。
但真正转型成功的屈指可数，因为这种模式高度依赖于过去的品牌价值，门槛很高。
目前龙湖有近20个轻资产项目，主要在杭州、重庆、武汉等城市，与龙湖的商业布局吻合。龙湖智创生活正在积极推进上市。
有品牌价值筑基，龙湖多元化业务布局日渐成效，持有型物业积累强大品牌及运营能力，稳定租金收益成为周期底部的资金压舱石。
三、筑底回升
房地产市场正在筑底，这是一线房企的共识。
近日，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
龙湖集团执行董事兼CEO陈序平亦持有类似观点，他表示今年整个房地产市场是一个低开触底向好的态势，预计全年商品房成交规模同比下降30％左右。
过去30年的高速发展，意味着房地产领域有着丰富的各类资源要素。过快收缩本身也是一种浪费。尽可能维持较高的总量水平，或让总量向稳态过渡的过程尽量平稳仍有重要价值。
房地产市场新一轮宽松周期中，“松绑”成为楼市调控的关键词。
今年以来，包括北京在内，全国已经有230余个城市，出台了超过600次调控优化措施，房地产也因此有望迎来企稳复苏的新周期。
8月初，距离北京城区最近的廊坊官宣取消限购，或许楼市不会应声而起，但“稳市场、促回暖”的信号意义明确，成交量回升可期。
8月24日，国常会要求出台措施支持民营企业、平台经济发展，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
目前来看，相关部门及各地责任主体已出手支持优质房企“稳信用”，提前约谈房企、部署及落实相关支持性政策，将防范风险环节前置。
虽然困难房企很多，但自身内功、外部融资和销售畅通这生存三要素不变。如果外部融资获得强有力的支持，不少房企渡过目前困境的概率将大增。
而可以确定的是，像龙湖这样的示范生，未来在房企江湖的地位无疑将更上一层楼。
