10月27日，上交所、深交所相继发布基础设施公募REITs的临时报告指引，对相关REITs的信息披露体系、业绩表现、规范运作和底层资产运营情况等相关事项的监管规范进行了加强。
指引出台的背景，无疑是近年不断扩容的公募REITs市场，就在一周前（10月20日），证监会更是正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。
4只消费基础设施公募REITs应声而起，其上报申请已被监管部门受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。
过去两年，沪深两市的公募REITs产品就已经达到29只，其中涉及产业园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、仓储物流、能源基础设施、生态环保六大类底层资产，无论是发起企业还是资产涉及的领域，都在快速增加。如何更好地规范化监管，成为各界共同的呼声。
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公募REITs急速扩军
最新一只上市的是中金山东高速REIT，作为两市第29只公募REITs，同时也是第8只高速公路RIET，其27日登陆上交所让公募REITs整体募资规模正式迈过1000亿大关。
中金山东高速REIT的底层资产是鄄菏高速，全长43.149公里，项目通车以来的收益水平稳定，2023年上半年日均交通量同比增长28.4%，通行费收入同比增长18.8%，是发行人山东高速集团旗下的标志性资产。
除了已经成功上市的中金山东高速REIT，10月还有多只基金正在“赶来”的道路上，其中6只REITs已进入“受理”阶段。
2只以产业园作为底层资产：嘉实华泰建邺产业园REIT，底层资产为南京国际研发总部园，出租率为83.75%，估值16.5亿元；中金重庆两江REIT，底层资产是4 个位于重庆照母山研创核心区的产业园区，合计建筑面积约25.36万平方米，出租率 84.91%，估值12.03 亿元。
当然，更为备受瞩目的当属消费基础REITs的成功破冰。10月26日，4只消费设施公募REITs同时进入受理阶段。
首批申报的项目显然也是“有备而来”，各发行方都拿出了旗下最优质的底层资产。例如：
中金印力REIT的底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈，运营时间超过10年，整体建筑面积为25万平方米，是余杭区体量最大的购物中心，出租率高达99.2%。
华夏华润REIT底层资产为青岛万象城购物中心，项目于2015年开业，商业建筑面积约30万平方米，出租率超过98%。
华夏金茂消费REIT的长沙金茂览秀城，建筑面积约10万平方米，可租赁面积超6万平方米。
嘉实物美消费REIT的底层资产则包含了位于北京市中心城区的四个便民商业项目，总建筑面积7.8万平方米，以品牌超市、餐饮、理发、药店等贴近社区生活的业态为主，民生属性突出。
有市场人士指出，消费基础REITs的放行，对地产行业同样是一大利好。由于该类REITs的底层资产多与商业不动产相关，证券化通道打开后，将有助于房企盘活长回报周期的购物中心、农贸市场等资产，对现阶段的房企意义重大。
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底层资产劣化需警惕
不过，但随着公募REITs市场逐渐壮大并成为证券市场重要的投资标的，其表现也开始出现分化。部分表现出现巨幅波动，投资者蒙受巨大损失。
除了刚上市的中金山东高速REIT，其它28只已上市的公募REITs已悉数披露了第三季度经营业绩，虽有多只的收益未如预期，但依然有27家实现了盈利。
华安张江产业园REIT成为唯一亏损的基金。第三季度收入4784.09万元，亏损18.86万元。据称，核心客户的退租是主要原因，该客户去年支付的租金占整栋大厦的31%，而1039.8万元违约金无法扭转亏损的命运。
华安张江产业园REIT底层资产为张江光大园、张润大厦。今年5月，重要承租方哲库科技表示将从张润大厦完全搬出，直接导致退租后张润大厦的出租率为49.3%。
此后虽有招商，但是截至9月末，该大厦的出租率仅回升至57.19%，较上市时下降超30个百分点。
另外，建信中关村REIT也在上月经历了退租引爆的出租率下滑。
建信中关村REIT9月5日公告称，已收到了租户软通动力信息技术集团发送的提前退租通知书，租约中的2197平米将不再续租，3007平米将提前退租。该客户总计承租面积5204㎡，占总体可租面积的4.09%。
除了软通动力，还有另外几家大租客也面临退租或租期不确定性的问题，这直接造成三季度退租客户共5家，合计10780.99平米，占总体可租面积的8.48%，与此同时，新租客仅有2家，合计面积854.22平米。
截至2023年9月30日，建信中关村REIT披露的出租率为63.73%，较去年同期下降了15%。
除了核心客户突然退租这类超出预期的事件外，不少REITs的底层资产出租率在日常运营中也呈现出下降的迹象。
东吴苏园REIT三季度，旗下的艾派科公司三季度末时点出租率下降至84.59%，较2023年一季度下跌0.31个百分点。另外，临港REIT的底层资产出租率也出现下滑，从上半年的满租状态下滑至97.63%。
事实上，今年以来REITs底层资产运营不善问题已受到多方关注。有业内人士表示，REITs的本质就是稳定、长期的收益权，相关投资者的投资风格以稳健保守为主。
REITs发行方在上市前作出的盈利预测若上市后短时间就发生较大变化，无疑将大大削弱投资者的信心，对这个方兴未艾的市场构成极大威胁。
当前政策持续鼓励REITs产品的发行，不断在相关方面加强监管，对企业、对投资者等多方而言，都是必要的。
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