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阳光城穿越荆棘

雨前财经观察 2022-05-05 15:00 发文

4月29日晚间,阳光城发布2021年年度报告。依照惯例,先看看核心数据:

2021年阳光城实现营收425亿元,同比减少48.25%,其中归属于上市公司的净利润为-69.5亿元;销售方面,阳光城全口径销售金额1838亿元,权益销售金额1177亿元。

土储方面,通过公开招拍挂、并购及合作方式新增土储计容面积约578.67万平方米,累计土地储备3155.53万平方米。区域布局上,总土储战略性聚焦在以上海、成都、杭州、长沙、昆明、北京、绍兴等为主的准一二线城市和最具发展潜力的成长性城市,进一步优化了土储结构。

整体来看,阳光城在行业形势较为严峻的情况下,依然稳住了基本盘。从已公布业绩的50强房企来看,超半数房企净利润下滑,10余家房企计划延迟发布年报,由此来看,较早采取多手段回现并降低债务的阳光城,不推诿、不躺平积极应对化解,成效明显。

能够看到,在这一轮行业动荡中,阳光城依然在增长质量和财务健康中寻找更好的平衡点。而伴随央行推动银行与AMC加速参与房企纾困,相信类似阳光城这样的房企将更快打开新局面。

稳住基本盘,不乏亮点

去年以来,在国家“稳地价、稳房价、稳预期”促进行业良性循环的长效目标下,膨胀发展的地产行业,先后遭遇“三道红线”、房地产贷款集中度管理双重调控、各地加码预售资金监管等系列调控,行业形势一直不振。 

2021年7月以后,各地一手房销售持续萎靡,房企自有资金来源告急,行业陷入信任危机,房企债务频频爆雷,再融资受到冲击,资金拮据的阴影始终笼罩在房企头上。 

行业风雨飘摇之际,很难有企业能独善其身。细看阳光城财报,公司营收变化的转折点与行业大势密切相关。从季度数据来看,阳光城2021年第二季度的收入还高达224亿,就在第三、第四季度,收入都维持了百亿以上。2021年下半年的楼市调整,还是极大影响了阳光城的销售力度。

阳光城所购置的土地主要在上海、成都、杭州、长沙、昆明、北京、绍兴……新的整体区域布局还是集中在经济发达区域。从这些基本数据可见,阳光城在2021年下半年过得颇为艰难,但阵容还较为稳定,在不利市场局面下,还是稳住了公司基本盘。 

值得一提的是,阳光城年报中披露,2021年阳光城全口径销售金额1838亿元,权益销售金额1177亿元,与2020年比销售金额有所下降,但销售均价反倒有所提升,阳光城的销售均价达到了15067元/平方米,这从侧面印证了市场对阳光城产品的认可度。

四大措施齐下,提高流动性

2021年,阳光城最严重的问题还是出现在流动性上,当年公司实现权益回款1031亿,但合并报表母公司经营性现金流入989亿,同比降低了25%。受预售监管资金管理趋严,融资环境的巨变,对阳光城造成了巨大冲击,当年公司刚性还款达到了惊人的1410亿,导致整体性融资性净现金流为负的550亿,缺口巨大。

针对公司的流动性危机,阳光城采取了四大措施,一是积极推动债务展期,公司累计已完成76亿债券展期;二是积极推动资产处理;三是严控各项成本支出;四是深化组织结构调整,公司2021年的管理费用继续下降,管理费率仅为2.3%,创造了五年的最低纪录。

针对2022年的市场局势,阳光城已经预言了六大风险点:

一是政策风险,阳光城准备针对不同区域的调控政策,一盘一策,及时调整经营方向;

二是市场风险,公司计划积极拓展代建、梦享家、建筑板块上下游一体化等轻资产策略,探索新业务和利润增长点;

三是经营风险,阳光城计划通过各种方式,以推动项目良性发展,避免被动停工;

四是管理风险,阳光城计划新一年里进一步精兵简政,削减无效工作界面及冗余管理层级;

五是财务风险,阳光城将进一步加大清收力度,进一步强化项目现金流;

六是流动性风险,公司有息负债规模较大,针对负债规模问题,阳光城计划盘活存量资产,加快回款,以合理控制负债规模。

针对阳光城的经营情况,很多机构投资人还是前往做了亲身调研,在2021年一年,阳光城共接待了46次调研、沟通、采访;其中机构投资者达到153家。

利好出现,走出至暗时刻

其实,查阅阳光城的年报信息,可以看到,公司正在逐渐理清棘手问题。

到目前为止公司的总资产依然高达3559亿,还是相当巨大的体量,全年营收也在425亿,这还是一家在行业内举足轻重,对上下游产业链有着深刻影响力的企业。经过了2021年的大幅出清,公司资产情况正在好转,已经走过至暗时刻,对资产兑付理财的处理能力也在增强。

尽管会计师从存在大额诉讼角度,对持续经营能力提出了不确定性,但实际上阳光城的行业重要性、系统重要性,正在为各界所注意。

4月25日,金融监管部门召开会议向主要资产管理公司和18家银行提供了12家房企的清单,针对其资产收并购等工作做出六项政策指导。

这12家房企包括中国恒大、世茂集团、融创中国、融信中国、佳兆业、中梁控股、中南建设、绿地控股、中国奥园、荣盛、阳光城、富力地产。这份清单为首批企业,后续还会动态调整。

可见名单中的阳光城具有行业标杆意义,在经济复苏的大背景下,持续经营能力还是可期的。阳光城的大量土储还是集中在经济发达区域,其资产的变现度很高,远远不同于一些资产集中在二三四线城市的公司。

从3月14日起,阳光城股价出现一轮暴涨,仅在短短十来个交易日中,股价就完成了120%的涨幅,尽管随后股价出现回落,但阳光城股价久违的强势表现,还是让行业中人看到了转暖的预期。

市场已经预期,围绕着房地产行业的调整到位,一轮新的行业政策正在出台,经过2021年大调整,已经轻装的阳光城,即将迎来政策救市的新发展阶段。

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