鞭牛士 今日报道
2023年，房地产市场经历调整，新房、存量房表现进一步分化。存量房市场率先回暖，社会居住观念也发生了较大改变，买卖双方的主导权也在潜移默化发生转变。存量房挂牌量增加，买方选择变多，为市场注入了更多“活水”。
作为科技驱动的一站式新居住服务平台，贝壳在过去一年的业绩表现已经展露出行业变革的方向。
2023年贝壳交了一份还算不错的答卷，财报显示，2023年贝壳实现总交易额31,429亿元，同比增长20.4%；净收入为778亿元，同比增加28.2%；存量房收入280亿元，同比增长15.9%；新房收入306亿元，同比增长6.7%。
之所以取得如此平稳的成绩，是基于过去一年贝壳在“品质”和“效率”上苦下功夫。进入2024年，“品质”和“效率”也将继续成为贝壳的发展关键词。
在房地产行业供需变化新形势的大背景下，贝壳“一体三翼”战略拓宽“居住”价值链，贝壳新业务增长为其注入了新动能，穿越周期能力显著。
基本盘稳固，经营韧性尽显
去年7月，贝壳宣布将“一体两翼”战略升级为“一体三翼”战略，新组织架构调整之下，四条事业线并行，核心支柱业务房产交易服务为“一体”，家居家装、惠居、贝好家分别构成了“三翼”。
其中，房产经纪业务为贝壳的基本盘，2023年这部分业务表现稳健，持续为贝壳整体盈利保驾护航。财报数据显示，2023年全年，贝壳存量房业务GTV约为2.028万亿元，同比增长28.6%；净收入同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率同比增加7.3%至47.2%；新房业务年度GTV约为1.003万亿元，同比增长6.7%；净收入达306亿元，同比增幅为6.7%。新房业务贡献利润率同比提升2.9%达到26.6%。
贝壳取得如此喜人的成绩，一方面来自贝壳自营经纪品牌更多聚焦在高能级城市，对于房地产行业的触觉更为灵敏，能够更快抓住新政策释放出的增量购房需求。
过去一年，房地产行业一个显著趋势是，存量市场规模正在扩大，买方可选择房源在增多，“卖一买一”的换房需求开始更为突出，市场加速向二手转型。住建部数据显示，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%。中信建投研报显示，受益于政策推动和市场情绪影响，年内二手房成交显著放量，包含北京、上海、深圳等重点城市二手房成交同比增长30.1%。
2023年，贝壳的存量房业务实现了规模、效率和盈利能力上的全面提升。这也正彰显出贝壳在长期积累下“基建”底座的稳固性，能够从容应对市场变化带来的波动，并快速做出应对政策。
随着房地产市场步入发展新阶段，以贝壳为代表的服务平台也迈入了精耕细作的时代。2023年，贝壳加强精细化运营，不仅在新房策略上动作频繁，如建立线上直播阵地、提高对优质盘源覆盖率，还在多地推出了“优鲜卖”模式，支持“以旧换新”，基于购房者需求，为其提供更为精细化的服务。
ACN持续供能，“三翼”撑起新增长点
另一方面来看，贝壳的ACN网络（经纪人合作网络）持续为“服务力”增添动能。在贝壳ACN的标准化模式下，房产经纪公司和经纪人达成了信息共享，并根据系统自动分配佣金。经纪品牌、门店、经纪人之间从传统竞争关系，变为互惠共存体，在凝聚力进一步增强之外，极大程度提升了合作效率，进而增强了运营效率。
在ACN网络下，经纪人的更多精力回归到服务品质，进而提升了平台用户体验度，逐步构筑起了服务者可持续发展生态闭环。财报显示，2023年第四季度，贝壳的移动月活跃用户数量平均为4,320万名，同比增长18.03%。
截至2023年底，贝壳活跃门店数量4.20万家，同比增长12.2%。活跃经纪人39.71万人，同比增长13.6%。平台服务者也实现了效率和收益的提升，2023年，贝壳门店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。
随着房产服务平台进入“服务力”比拼时代，房产交易信息不断透明化和标准化，消费者购房理性值增加，对服务品质的要求提升下，贝壳ACN模式价值将进一步被放大。
在基本盘之外，贝壳积极发展第二增长曲线，为其抵消了部分核心业务波动而带来的潜在风险，进一步打通了租房、买房、家装的完整价值产业链。
贝壳的第二增长曲线，是以家居家装、惠居、贝好家共同组成的“三翼”。
财报数据显示，在核心业务取得稳健增长同时，贝壳的“三翼”也正在丰盈起来。以家装服务、租赁等业务为代表的新兴业务，成为贝壳发展新引擎，全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7%。
其中，贝壳家装业务持续发力，仅用了两年多时间突破百亿营收大关，财报数据显示，2023年贝壳家装家居的总交易额为人民币133亿元，可比口径同比增长93%；净收入在可比口径下同比增长74%至109亿元。
与主营业务形成同频的是，在家装家居业务上，贝壳也进行了业务迭代，经营逻辑从“以货为中心”转变为“从人出发”，在品质和口碑上持续深耕。2023年，贝壳定制家具、软装、家电等在内的新零售合同额达到约36亿，占总合同额比例达到27%，同比提升了5.8个百分比。
贝壳这套线上化流程，一方面打通了从售前到后端交付服务的全流程链路，在驱动客单签约转化率提效同时保障了用户体验感的升级迭代。另一方面通过重塑传统的装修以及家电购买等流程，线上数字化服务进一步提升了交付标准化和确定性，以硬装工期管理为例，2023年平均施工工期从2022年的129天降至111天。
此外，贝壳租房业务规模也在持续扩大，2023年贝壳租房在管房源规模超21万套，其中“省心租”的在管房源量超20万套，这一增长直接推动了贝壳2023年新兴业务及其他业务的总GTV同比增长了12.9%，达到986亿元。
从房产经纪到“一体三翼”，贝壳都始终将“效率”和“品质”放置于战略发展核心。在财报发布会上，贝壳再次强调了这两个关键词的重要性。
科技助力贝壳翻越第二座山
2024年，房地产市场由新房向存量房倾斜，新房交易增速放缓，存量房市场的主导地位逐渐凸显，已经成为与新房并驾齐驱的市场新核心。
面对新发展趋势，贝壳又将如何应对？
伴随新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，居住服务行业真正地走向高品质产品与高品质服务的高质量发展新阶段。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，下一步贝壳将挖掘“科技”和“专业”价值，推动“以品质为核心的效率增长”，持续探索行业高质量发展新路径、新模式、新动能。
去年，ChatGPT大模型引发了AI+产业应用热潮，2024开年Sora的横空出世再次掀起一场AI技术革命，站在新时代开端，产业AI化趋势已越发清晰。在房地产及居住行业，同样绕不开与科技的全面融合，数字化、智能化早已成为行业热议话题。
作为科技驱动的一站式新居住服务平台，贝壳也积极拥抱并投身了这场科技浪潮，基于平台数据积累，推出了首款AIGC家装设计产品“设牛”，拍图生成“家的样子”，串联家装家居板块。今年1月，贝壳人工智能大模型中的“贝壳文本生成算法”已经通过备案审核。
在大模型技术的不断成熟发展下，“AI+家装产品”已经开始从功能化向商业化过渡。放眼整个房地产行业，早已将“科技”基因植入命脉的贝壳，已经建立了一套完整的居住产业生态链，无论是在对AI新技术的探索还是市场需求洞察，贝壳都已经积累了娴熟的经验，构筑了坚实的技术和商业生态壁垒。
在房地产行业进入精耕细作的服务比拼时代，贝壳坚持的品质和效率，将助力其持续领跑行业。
在贝壳内部有一套“翻山宣言”，对于贝壳来说，翻的第一座山是，在品质服务上的提升。
去年7月，彭永东首次提出翻山宣言，他表示，客户过去关心房子的升值空间，现在更关心房子本身的本质，愿意为有品质的生活买单，这“需要经纪人不仅是个房产专家，还是一个社区专家、生活专家、家装专家”。
在最新财报会上，彭永东再次提及翻山宣言，他表示，贝壳正在吹响“翻越第二座山”的号角，希望贝壳最终成长为“科技驱动的一站式新居住服务平台”。从供需两侧不只帮客户解决“买房”的问题，更要实现“住得好”这一根本的价值。
眼下，摆在贝壳面前的第二座山是市场变化下，对科技和模式升级创新解决方案的探索，以及围绕品质和效率为核心战略的长期坚持。
从服务开发商到消费者再到股东，贝壳都是一座值得依靠的“港湾”。在房地产进入周期性波动的市场环境之下，贝壳的现金流始终充裕，抵御风险能力强劲。全新四季度末，剔除客户备付金的广义现金余额仍达到790.7亿元，处于历史高位。
2023年全年，贝壳斥资约7.19亿美元大力度回购股票，并全部注销，全年回购股数占回购项目启动前公司已发行总股本的3.7%。贝壳也在2023年派发约2亿美元的特别现金分红。在此基础上，贝壳此次宣布派发末期现金分红，预计支付的股息总额约为4亿美元。
在高效风控管理下，贝壳的现金流持续向好。2023年四季度，贝壳经营性现金净流入17.7亿元，新房应收账款周转天数创下新低达到43天，首次降到50天以内。即便是在斥资1.73亿美元回购股票之后，四季度贝壳剔除客户备付金的广义现金余额仍达到790.7亿元，处于历史高位。
观潮起潮落看云卷云舒，无论时代的潮水如何流动，“品质”和“服务”始终是房地产行业绕不开的基石。在长期主义的坚守下，贝壳的翻山技术正变得越来越娴熟且敏捷，不断为行业书写新的样本。
