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短债压顶,上半年雅居乐、新力控股、佳兆业「不敢」拿地了

趣识财经 2021-09-10 08:43 发文


来源/中国产业经济信息网新经济频道联合趣识财经出品

整个上半年,“去化”成为房地产行业的主基调。
表现在市场层面,在销售力度不断强化下,楼市热度持续,多家房企销售业绩有了不小提升。
根据克而瑞研究中心监测数据,上半年30个重点城市累计成交同比增长44%,较2019年同期增长21%。
聚焦到房企层面,在中房网对50家典型房企检测中,1-6月份典型房企销售目标完成率均值为51.8%。这一数据,远超去年同期40.1%的完成率,比2019年46.2%完成度亦有大幅提升。
具体来看,在监测的50家房企中,有28家销售目标完成率超50%。代表企业中,有5家完成度超60%,其中九龙仓1-6月全口径销售额170.4亿元,完成率113.60%,高居第一。滨江集团、佳兆业完成率则分别为73.27%、61.55%。
其余23家房企完成度在50%以上,新力控股、正荣地产、绿城中国、美的置业、招商蛇口、中梁控股、华润置地、保利置业、中国金茂、融信中国、雅居乐、融创中国在内的23家房企,皆在此列。
诸如碧桂园、中国恒大、万科、龙湖集团、新城控股、世茂、阳光城、中国奥园、中骏集团、越秀地产、金科等17家房企,完成度在40%至50%之间。包含远洋在内的5家房企,销售目标完成率则不足4成。
从数据来看,房企销售业绩可谓冰火两重天。有的房企半年完成全年目标,有的房企完成率则不足40%。
“在一定程度上这跟业绩目标有关,但却真实反映了房企迥异的生存现状。在行业资金链普遍紧张的环境中,房企大多使出浑身解数力促销售变现,不存在捂盘的情况”一位行业人士分析道。
现实也是如此,房企去化的一个目的是加速回款,保证现金流以应对债务;另一个目的则是为后续拿地蓄力,毕竟将40%销售额作为拿地上限,不止是说说而已。
根据克而瑞数据,2021年上半年百强房企累计拿地总额同比增长4.6%,6月单月环比下降38.8%。
趣识财经统计发现,年度目标完成率高的房企往往拿地多,反之亦然。但拿地多寡还受多重因素影响,包含整体债务水平、现金流以及土地储备等,尤其是短期债务水平。

如上图所示,具体来看。首先,年度目标完成率较高的、短债占比低的房企,更有拿地意愿。比如,中国金茂、融创,其半年完成率超50%,短债占比均控制在30%左右,两者上半年拿地依旧积极。
此外,虽然龙湖上半年完成率不足50%,但其全行业最低的短债占比以及充足的现金流,保证其有足够的拿地能力。
其次,有实力的头部房企依旧拿地积极。万科是最好的例子,上半年万科目标率不足45%,属于名副其实的“差等生”,超30%的短债比也是中规中矩,但其拿地金额却是行业最高的962亿元。碧桂园的情形与万科类似。
反之,那些销售不及预期,尤其短债占比高的房企拿地往往更加谨慎。如上所示,上半年新力控股、雅居乐、中国奥园拿地金额最高的在70亿以下(2020年后两者拿地约230亿)。而三者相似点在于短债占比均高于40%,其中新力控股短债占比45%,中国奥园占比44%。
看起来佳兆业似乎游离在规则之外,高目标完成率,低短债比,拿地81亿(2020年约280亿),不免让人疑惑。一个行业公认的事实是,佳兆业一向是美元债大户,而近年来美元债雪球似乎越滚越大。
进入2021年,佳兆业已发行多笔美元票据。
据不完全统计,今年一季度,佳兆业对外发行了两笔美元优先票据,一者3亿美元,年利率10.88%;一者2亿美元,年利率9.95%。二季度,佳兆业又发行了三笔美元债,一者4月21日发行的额外2023年到期的2亿美元、9.75%的优先票据;二者5月25日发行的3亿美元2026年到期优先票据,年利率高达11.65%。三者6月9日发行的额外2023年到期的2.8亿美元、年利率9.75%优先票据。
进入三季度,佳兆业似乎没有停下的节奏。7月15日,佳兆业发行了2022年7月22日到期的2亿美元票据,年利率8.65%。8月31日,佳兆业再次发行2022年到期的3亿美元、年利率10.5%的优先票据。
数据显示,截至上半年末,佳兆业未偿还美元票据金额超110亿美元,平均票面利率约为10.5%。
另据中报数据,报告期内,佳兆业短期借款约250亿元,长期借款约988亿元,合计约1238亿元。由此计算,佳兆业美元债约占总债务近60%以上,而超10%的利率将给佳兆业带来巨大的财务压力。
尽管当下短债占比较低,但2022年下半年以及2023年到期美元债并不少,这也意味着佳兆业大量的美元债,将在今年下半年以及明年变为短期债务。
从这个意义上来说,短期债务预期高的确也是房企审慎拿地的重要因素。在持续强监管下,这一趋势或越来越强化。


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