文|梁华梁
中国奥园出售奥园健康或现波澜。
图/摘自中国奥园官网
10月以来,爆雷房企日渐增多。
这些房企有一个共同点,就是近年来都热衷于高杠杆撬动规模的高速增长。而近一年多时间以来,随着房地产宏观调控加码以及融资渠道收紧,这些房企面临债务的集中到期,顿时感到前所未有的资金压力。
这次,是粤系房企中国奥园。
只看“奥园”二字,就知道该房企与“奥运会”有些千丝万缕的联系。
郭梓文和郭梓宁两兄弟,最早借助于申奥热潮,开启“地产+体育”的复合地产概念,一战成名。尤其是在2001年申奥成功之后的数年时间里,郭氏兄弟乘势迅速做大中国奥园的体量,并于2007年成功登陆港交所。
虽然奥运之后,中国奥园遭遇了一段时间的低谷。不过,在2016年之后,中国奥园再次开启激进式扩张模式,其销售额从2016年的256亿狂飙到2020年的1540亿,短短5年时间翻了6倍。
与此同时,其负债总额也从2016年的517．87亿增加到了2020年的2714．26亿,足足翻了5倍。
而正是从2021年开始,房地产行业整体进入凛冬,房企接连因债务原因遭遇危机,尤其是10月以来,受房企信用危机的影响,爆雷之声更是不绝于耳。
负债高企的中国奥园自然也无法独善其身,尤其是连遭国际三大评级机构下调评级之后,中国奥园最终决定,要出售旗下物管资产奥园健康缓解资金压力。
不过,这笔潜在的买卖正遭遇大股东无极资本的微词。
短期债务压身,留给中国奥园的时间不多了。
【评级遭下调或预示危机,紧急出售物管资产】
11月3日,国际评级机构惠誉将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”,展望“负面”,同时将其高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级从“BB-”下调至“B+”,回收率评级为“RR4”。
事实上,自10月中旬以来,中国奥园已经连续遭标普、穆迪下调评级。三家评级机构给出的解释大同小异,都是基于公司的运营和融资环境日渐严峻,将严重影响中国奥园的流动性。
融资方面的压力算是外因,中国奥园无力改变,但其销售和盈利的表现不佳,无法回避。
最新数据显示,1-9月,中国奥园销售额约985亿元,按照其1500亿元的销售目标测算,中国奥园完成年度目标约66%,远远低于75%的时序进度。
而在10月,中国奥园的销售额101亿元,较9月109．5亿元的销售额环比有所下降。
按照目前销售进度来看,中国奥园今年完成全年度销售目标,几乎没有可能。
此外,从盈利方面来看,2019年-今年上半年,中国奥园的毛利率分别为29．77%、29．32%、25．01%,净利率分别为11．82%、10．03%、8．71%,呈持续减弱的趋势。
销售和盈利表现不佳,再叠加再融资渠道收紧,使得中国奥园在面对巨额到期债务时,压力陡增。
据惠誉预计,到2022年底,中国奥园有88亿元的公开资本市场债务到期或可回售,包括2022年1月到期的6．88亿美元高级票据和2022年6月可回售的2亿美元高级票据。此外,中国奥园还有2．5亿美元的债券,15亿元的债券将于2022年9月到期。
如此规模庞大的债务集中到期,中国奥园必须用真金白银偿还,不然将面临违约风险。
于是,中国奥园想到了出售旗下物管公司——奥园健康。
对于奥园健康的未来,中国奥园上上下下其实都是非常看好的。毕竟,物管企业以轻资产、充实的现金流等优势,被视为房地产行业的未来。
奥园健康总裁郑炜本就曾计划,下半年加快进行加大第三方外拓,物管业务外拓目标500万平方米,预计2021年业绩增长至少50%。
然而,时隔数月,中国奥园就要出售奥园健康“断臂自救”了。
正如万物云CEO朱保全所说,“头两年物业成了香饽饽,现在地产不行,就把‘未来’给卖了”。
如今,中国奥园也走到了这一步。
【大股东担心利益受损,物管资产或卖不出好价格】
正当中国奥园积极兜售奥园健康,以期尽快回笼资金,缓解流动性压力之时,奥园健康的第二大单一股东——无极资本及其实控人钱涛,却担心自己的利益受到损害。
资料显示,无极资本由钱涛于2019年成立,是一家投资管理公司。
近一年时间内,无极资本一直在对奥园健康进行增持。就在10月,因受母公司中国奥园的“牵连”,奥园健康股价也经历了急速下跌,无极资本在此期间也是多次增持。
如今,无极资本已持有奥园健康普通股本的6%以上。
无极资本坚持看好奥园健康也是有原因的,数据显示,2020年奥园健康总营收约14．08亿元,同比上升56．3%;毛利约4．81亿元,同比增长42．8%,毛利率约34．2%;净利润为约2．53亿元,同比增长55．1%。
今年上半年,奥园健康实现营收10．03亿元,同比增长83%;毛利3．47亿元,同比增长57．2%;净利润为约1．86亿元,同比增长五成以上。
由此看来,奥园健康的业绩一直保持稳定增长。
如今,中国奥园要将奥园健康这个香饽饽出售了,对于大股东无极资本而言,或有不适。
为此,无极资本致信奥园健康董事会,希望管理层能够仔细考虑估值问题,同时“希望奥园健康将出售整间企业,而不是其(部分)资产。”
简言之,无极资本就是要求奥园健康能卖个好价格,以此来保护自己的投资利益。
据悉,中国奥园“希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权,然后再完成全部股权交易”,报价是30亿元。
这个报价,与近期物管行业收并购10倍-14倍的平均市盈率基本一致。
无极资本方面也表示,“如奥园健康是以公司整体出售,交易市盈率最少应有10倍,每股价值应达6．5港元以上”。
由此看来,无极资本与中国奥园的基本诉求是一致的。
但是,值得注意的是,中国奥园可以标价30亿元,可问题在于潜在的收购方会不会买账。
当前的中国奥园急需出售奥园健康股份来回笼资金,虽说物管资产是香饽饽,其他大型物管企业也都想借收购来迅速扩大规模。可在当下,市场并不缺这样的资产,收购方很可能会进行压价。
中国奥园不能等,毕竟流动性确实紧张。交易一旦拖延下去,很可能会影响到后期的到期债务兑付。如此看来,中国奥园折价出手也是大概率事件。
而届时,无极资本会否从中作梗,我们将持续关注。
