“今年商办市场有三个特点。一是新一代信息技术，特别是以人工智能为代表的细分领域表现非常活跃；以新能源、新基建为代表的能源和公共事业扩租或者搬迁活动明显优于其他行业。二是来自中型的腰部企业需求更强烈，且更看重空间的使用效率；三是今年大家普遍关注95后甚至00后人群，他们看重通勤时间、地段位置、居住社区配套等软硬条件。”
CBRE华北区研究部负责人孙祖天在出席2023（第七届）中国产业园区与商办新驱动力峰会时指出，商办市场的需求结构发生变化，战略性新兴产业企业、中型腰部企业成为市场上的活跃租户，满足这类企业的需求是2023年商办企业的关键议题，同时，Z世代进入办公空间也给商办带来了新挑战。
面对新的市场形势，“性价比”是2023年商办市场的关键词。
图|CBRE华北区研究部负责人，孙祖天
【新驱动力峰会】：从全局来看，2023年商办市场有哪些特别值得关注的趋势和特点？
【孙祖天】：今天活动的主题是产业园区和商办新驱动力，最近两年我们很明显可以发现，产业园区和商办的界限越来越清晰，差异化越来越明显。
首先，产业园区在主动跟商办差异化，今年很多产业园区里面出现了研发、工厂、中试和实验室这些类型的产品，这是商办没有办法满足的需求。
同时，商办也需要找到产业园区不能满足的需求在哪里，这是商办市场今年的核心议题：找不一样的租户行业，如果同一个行业，那就挖掘从什么角度来满足需求。
与往年相比，商办市场今年有3个不一样。
第一个”不一样”，无论是产业园区还是商办市场，活跃租户的类型跟往年是很不一样的：以战略性新兴产业方向为主体的租户群体在今年表现出更高的活跃度。
首先是新一代信息技术，以人工智能作为代表的细分行业表现突出。金融跟TMT保持了稳健的态势。增长最明显的是能源和公用事业，以新能源、新基建为代表的企业扩租或者搬迁活动都是要明显优于其他行业。因此，对商办而言，产业方面的租户该如何满足，是其中一个很重要的课题。
第二个“不一样”，商办往年着重在龙头企业和头部企业上发力，但今年这些企业在市场上的活动并不是特别活跃，更多需求来自于中型的腰部企业。
腰部企业的需求特点跟龙头企业不同，一般不要求办公空间有所有功能，更看重空间的使用效率，所以有一部分需要业主来承担，比如共享办公空间、共享会议室等，这要求业主提供更健全的配套。
第三个“不一样”是今年大家越来越关注Z世代（注：通常指1995年至2009年出生的一代人），Z世代跟传统中坚力量对办公空间的需求也是不一样的。CBRE此前完成了全球消费者调查，从终端使用者的需求出发，虽然亚太和中国区Z世代人群的居家办公和远程办公比例没有美国那么高，但从代际来看，也有较大提高。所以，怎样把Z世代吸引回办公空间？首先通勤时间要足够短，要么在核心区域，即使在非核心区域也需要有很强的通达性，周边的居住社区要有完善的配套，办公空间本身也要有吸引力，无论是硬件品质还是软件服务。跟Z世代沟通也给商办提出了一些新挑战。
【新驱动力峰会】：“卷”字当头，商办地产要向下一代蝶变，发力点在哪里？
2023年很关键的词是“性价比”，性价比是性能和价格两个方面。
性能，硬件、软件、服务品质都是企业非常关注的方面。价格方面，CBRE的租户调查显示，80%以上的租户都表示要控制成本增速，租金增速不能高于营收增速。
成本并不是指越低越好，而是指在一定的性能标准水平上的价格。另一方面，我们也需要对成本或价格有更广泛、更综合的认知。成本≠租金，还包括其他方面的考虑。比如，业主怎样帮租户提高空间使用率？如何减少不必要的能源损耗？如何指引企业减少装修浪费？在方方面面、各个角度上，能够帮助租户减少成本从而提高最终性价比。
注：摘自发言实录，为阅读便利有所编辑。
