“人生若只如初见”
“父亲和家庭的需要，让我觉得爱既是一种责任，又是一种能量。”
2018年11月18日，上海天宴秀场，一场名为“爱，赋能美好”品牌活动上，中南建设（000961．SZ）董事兼总经理陈昱含很克制。泪水在眼眶里转了好几圈，硬是没流下来，娓娓道来一段小女孩的回忆。
倘若当年一切顺利，在悉尼留学结束后，她可能会多待一些时间：她喜欢在跳蚤市场摆摊，看着熟悉喜爱的小东西，卖给陌生友善的异乡人，最后用一顿美食结束一天的生活。奈何父亲的召唤，让她必须放弃这些畅想，去到残酷的商业世界，成为所谓的成功人士。
听到这里，台下的中南建设董事长陈锦石与号称“太傅”的中南置地（中南建设旗下地产平台）董事成长陈凯颇为动容，随即送上鼓励的掌声。
不过30多岁的年纪，陈昱含已经是近10年工龄的老人。与陈锦石的父女关系，或许帮着她更早地获得了世俗期待的一切——金钱、地位、奖掖、前景、资源……
如果故事到此结束，该是一个多美好温馨的结局，可是天遂人愿的事从来极少。
在陈凯的协助下，陈锦石建造了一座商业城堡——规模不断放大、利润持续升高、业务逐步细化……在地产行业周期性见顶的时候，硬生生塞到陈昱含手里——你不用太关注过程，但得先学会接受。
可是接受并不是一件容易的事，二代接班从来如此。特别是当它在眼前呈现，映照的都是自己的渺小、失败，面对大势无可奈何的窘迫，接受就意味着讽刺与嘲笑。不食嗟来之食，说的就是那感觉。
好在时运赠与的不一定是赛道，逼着你跑得比前人更快以自证价值；还可能奉上一把坚硬的开山斧，对着曾经狠劲儿凿过去。那时候越是横眉冷对，越是歇斯底里，越是能找到真实的自己，看清当年自己的单纯有多愚蠢。
现在地产行业走了下坡路，赚快钱才能赚大钱的时代过去了，托举中南到如今地位的逻辑，脆弱得像一面镜子，仍然可以反射过去的狼狈，却抵不住眼前的风雪。
当然，一切看起来并非如此。镜头前中南大局尚稳，新老两代人父慈女孝，一切风平浪静。像极了《盗梦空间》收尾后的情节：小费舍尔感受到父亲的疼爱，解散了能源公司；不过看过故事全貌，知道齐藤的公司能苟活，柯布回到了美国的家，或许疼爱就不那么纯粹了。
至于在中南的故事里，镜头里的父女与数据的逻辑，哪个是现实哪个是梦，看客自有评说。
成长的烦恼
2014年末，一份行业报告的发布加剧了陈锦石的焦虑。
在《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014～2015）》中，中国社科院认为，中央和地方政府已在密集出台救市政策，住房限购或将全面放开。
叠加“单独二孩”政策（一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策）可能调整为“全面二孩”政策，“930”新政加快房屋交易新陈代谢，地产行业全是利好。
然而面对这些利好，中南建设显得手足无措：自2012年以来，其净资产收益率急速下降。2013年还有17．2％，2014年降至11．76％，到2015年进一步降至3．93％。照此发展下去，情况不容乐观。
他想过原因，可是提起来更焦虑。接受采访时，他总会情不自禁地提到南通CBD项目。那是2005年他打响“南通保卫战”，让绿地控股（600606．SH）和阳光地产等一众上海“地头蛇”打消跨江而上的念头，豪取“苏中、苏北地区唯一的中央商务区”的成名战。
只是算下来，那已经是近10年前的事情。他炫耀2011年南通首个建成的五星级酒店，夸赞占地15万平方米的中央公园，显摆客流如织的中南百货……它们确实足够好，可为了让它们开业，陈锦石分别用了6年、8年和9年——实在太慢了。
那时候，当红“炸子鸡”是信奉高周转的融信中国（03301．HK），是增速一度超过融创中国（01918．HK）、龙湖集团（0960．HK）、金地集团（600383．HK）等龙头的华夏幸福（600340．SH），中南建设拿什么拼？陈锦石必须得让整个公司跑起来。
那么谁来当驾驶员？论扛起铁锹电钻盖楼房自己在行，可是那套方法论离市场太遥远；老弟陈小平跟自己打天下多年，这么多年还是在三四线城市打转，没摸索出门道；原指望陈昱含闪光发热，可是自2010年成为董事以来，也没有给中南建设带来新鲜的思想，任谁都指望不上。
至于解决方案，陈凯是个不错的选择。他任职总裁期间，阳光城（000671．HK）实现销售额从73亿元提升至230．7亿元的增长，凭的正是一番“高周转＋低成本”、“丰富产品线＋精选城市”、“股＋债”多元融资的好手段。他若能来，大事可就。
唯一的问题是，他愿意来吗？还真愿意。
有了龙湖、阳光城、华润置地（01109．HK）等一系列成功履历，陈凯相信自己的方法论能够让更多企业受益。特别是规模不济或遭遇瓶颈的房企，成了他偏好的去处。2016年4月，成立菩悦资产后，他准备输出个人经验，主动联系房企寻求合作机会。
有规模小的，像云泰控股这样，名不见经传却一心求出头的房企；显然中南建设是另一种，规模总是在行业30名门口打转，设想飞升又一筹莫展的房企。
管理学家吉姆·柯林斯（James C． Collins）写过《基业长青》和《从优秀到卓越》两本书，只想说明从0到1比后面的事情难很多，对陈凯而言同样如此。
让云泰起飞比让中南建设辉煌更困难。于是2016年2月，陈凯就参与了中南全国培训大会；也是在那一年，中南建设有了“高周转＋高品质＋低成本＋产品差异化”的战略与“六先六快”的路径。
撒大网的渔夫碰上了大鱼，天下还有比这更好的事吗？
被冷落的储君
美好的结合，背后多是血淋淋的牺牲。
在2017年8月8日中南建设公告管理团队完成人事调整，陈昱含退守中南置地总裁之位、陈凯成为董事长开始，“流血”与“牺牲”成为常态。
陈凯本就是强势的人。不合预期的设定，总要大刀阔斧的改革，第一个目标就是中南建设的成长模式。
有媒体报道指出，陈锦石非常推崇大投入、大产出的发展模式。一个南通CBD项目，总建筑面积就达到278．65万平方米。2014－2015年期间，与之规模相近的百万平方米以上规模的项目就超过10个。十年不开张，开张吃十年，陈锦石已经习惯如此大开大阖的人生。
然而背后需要背负的资金成本、资源储备、人力物力、风险压力太大，这是中南建设难以接受的。于是他快速扭转思路，改大盘开发为小盘周转。
公开数据显示，2016－2017年中南建设新增的土地储备数量与规划建筑面积均在快速增长，不过单个项目的规模从16．59万平方米降至15．3万平方米，没有再新增百万平方米的超大项目。
革了新老板的命只是第一步，陈凯还是个很懂人性的领导。大盘被彻底剪碎，还要彻底激发项目带头人的主动性，才能让小盘快速周转起来。为此，他打开了陈锦石的腰包，让他推行股权激励方案。
那是两轮股权激励方案，综合下来要求项目带头人在2017年归母净利润6．03亿元的基础上，随后四年分别实现240％、560％、1060％、1408％的增长。
这是个“恐怖”的增长计划。要知道，同期颁布股权激励计划的阳光城，不过定下了在2017年业绩基础上，2018－2021年营收和净利润增长不低于35％、82％、146％、232％。
激发所有人的潜力，在规模的原野上放肆驰骋，增长会变成很简单的事情。如同100亿元的营收，1％的利润率就是1亿元；要是1亿元的营收，10％的利润率只有0．1亿元——宁可作大庙的小和尚，也不要到小庙里做大方丈。
曾经陈锦石犹疑过，也和陈凯争论过，可是没有起到作用。毕竟还在阳光城的时候，与老板林腾蛟争吵已经成为陈凯的家常便饭，什么场面没见过？
与其做无用功，还不如陪着陈凯冲一把。于是陈锦石也开始全力配合，推进内部“大换血”：阳光城前CFO兼首席运营官辛琦、碧桂园区域营销总经理（02007．HK）甘玫、龙湖成本管控负责人曾志超……
多数人的背后，要么挂着陈凯前东家的标签，要么熟悉“高周转”手段，非常对陈凯的胃口。
可是有人问过陈昱含的感受吗？还没有。因为父亲的感召，从办公室主任成长了近10年，没有辛劳也有苦劳；陈凯的到来快速改变了一切，要自己重新经历新的一切。这会是一个多久的过程？没人知道，也没人能告诉她。
她能知道的是，自己的位子丢了，这近10年的经验不对了，连陪伴多年的叔叔陈小平，也在这场人事动荡中被清洗掉，自己什么都不能做，也做不了。
对此，多数观点认为，陈小平的出走与陈凯的到来，让原本“家天下”的中南建设，逐步走向公众企业的形态。那么陈小平之后，下一个会是陈昱含吗？陈锦石会像何享健那样，让陈氏家族与上市公司隔离，让自己活在一个信托基金的庇护下吗？
陈昱含还有很多问题，可是谁在乎给她怎样的答案呢。
不彻底的转型
那段时间，成了陈凯最光鲜的日子。
率领地产部门，陈凯用1年时间让中南建设腾空：克而瑞数据显示，2018年中南建设以1520．5亿元销售额，增长57．9％的成绩，如愿进入行业TOP20集团（排名18位），自己的神话还在继续。
可是他还是焦虑了，一切始于2019年春节。
春节假期间，他在横溪老家见到了很多外地人。他们不打算回家，也不在乎过年放开门炮、送压碎钿、祭祖拜年，只爱游玩——大梅山、金峨寺、酒埕岩……，都去过了再到新的城市去。
宁波市区也是一样，很多人不会讲“宁波闲话”，却都不愿离开。前几年市政府还在号召“宁波过年”，现在他们已经自愿停泊。
是的，大家不想回去了，“返乡”正在成为伪命题。
克而瑞的数据很快印证这说法：2019年春节期间，百城新开盘项目平均去化率低至17．1％，韶关和台州等典型三四线城市同比跌幅超过70％。年轻人习惯了城市的光芒，断了“赚钱回家买房”的念头。
对陈凯而言，这太糟糕了。中南建设多年重仓的三四线城市，2018年上半年在建开发面积占总在建开发面及的72％，未开发面积占比更是高达79％。能卖的、尚不能卖的，似乎都不好卖了，今后的日子可怎么过？
好不容易挨过了上半年，以为下半年会好一些，结果事与愿违。中指研究院报告显示，金融监管政策收紧、土拍热度下降、地块流拍率提升，11月一度达到8．9％高位，市场降温趋势明显。
高周转最怕的就是市场降温。这场游戏类似于在雪坡上滚雪球，下坡时候，高周转战略能以高效滚得一个最大的雪球。可是如今雪球滚到上坡路，后面该怎么办？
这是个很难找到答案的问题。高周转能够照顾到规模、增速、利润，可是必须牺牲利润率。真有好办法，2019年陈凯还会交出销售额1757．6亿元仅增长15．6％，毛利率从2018年的20．2％下降至2019年的17．93％的成绩单吗？
《大明王朝1566》中，核心观点不过“思危、思变、思退”的“为官三思”。想过了“危”和“变”，陈凯开始思退。
这让陈锦石有些错愕。看好师徒的“二人转”，了却君王天下事，他也在思退。2019年开始，辞去了南充世纪城、营口中南世纪城、中南镇江、青岛海湾新城等多家公司法人代表职位，就是要做甩手掌柜。
如今陈凯要走，他只能推着陈昱含“被迫营业”。
2020年2月，新一轮的人事调整开始。陈昱含再次按照陈锦石的意愿，接过中南建设的盘子。经过这几年的积累，陈昱含有了自己的思考主张，她需要作出改变，陈凯将中南建设的雪球推到山坡下，自己要把它推上去。
不过面向投资人的回复中，官方表示陈凯并未完全离开，划定的路线也没变。中南建设仍然走在高周转模式中，陈昱含仍然在陈凯的阴影里。
既捧着女儿上位，又坚持过去的路线，矛盾又无奈中，一切貌似改变，又什么都没变。
大清算
“她很有灵气，我跟她说点，她很快可以串成线，这很难得。”
离开中南建设后，陈凯曾如此评价陈昱含。他得找个理由，一个可以让舆论放过他的理由，当然，这不是件难事儿。陈昱含懂得变通，一点就透，是非常合适的。略显不足的，这话只说对一半，因为不用点醒，陈昱含同样透彻。
陈凯为什么会走，自己又该怎么走，她都很清楚。
一艘航母向前的一小步，就能超越无数小型的船舰。在广阔的海洋行驶，先天优势无可比拟。不过驶入窄长的海峡，航母就失去了优势，保全母体才是关键。即使陈凯还在，他也得这么做。
接过帅印的第一季度，新冠疫情让全国房地产开发投资整体下降了7．7％（国家统计局数据）；艰难扛到第二季度，一直悬而未决的房地产“三条红线”政策落地执行；杂糅着全国各地此起彼伏的监管政策，曾经辉煌的地产大时代已经结束了。
现在继续扛着债务杠杆飞快周转还能行吗？成了苏伊士运河搁浅的“长赐号”怎么办？不行，坚决不能同意，得掉头。表象上，这次掉头是如此合理地顺应了未来中南建设的发展逻辑；内子里，这又让陈昱含彻底扭转局面找到了最理想的出口。
她还记得自己回来的原因，更记得被夺权时的无声抗议、管理层重构的蓦然接受，以及自己再次被推到前台，却还不能有所施展的控制与压抑。她要主导一切，要彻底改变。
于是那个最初以爱为起点的故事，终是翻了脸，并且在2020年6月露出凶光。
那时候深交所向中南建设发布问询函，要求其说明毛利率为何如此糟糕（17．93％，同比下降2．3％）的原因，很快收到中南建设的回复。
“公司也不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转和利润率的确定性，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。”
……
“未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低，公司结算毛利率会逐步增加。”
……
超低的毛利率是过去式，是曾经的那个中南建设；数据不会一直糟糕下去，因为未来的中南建设是陈昱含的。
当行业要求房企从追求速度，回归崇拜产品能力和利润的时候，陈昱含果断与过去做出清算与切割。那快感和凛冽，之前从未有过。
否定陈凯代表的过去是容易的，历史从来今是而昨非，至于孰对孰错并不重要。那么该如何否定陈锦石呢？这是个困难的问题，不过解决起来并不那么难。
“一般大的战略我来管，小的我就不管了。”一年后发布2020年业绩的时候（2021年4月），陈锦石十分轻松。“年轻人一批一批开始涌现，我带领的一帮老人会逐步逐步退下。”说完这句话，他借故晚上还有大项目提前离场。
大战略？中南建设还能有什么大战略？地产行业的愿景，要随着时代的洪流、政策的导向、市场的选择向前走，房企要去杠杆、降风险、清库存、留现金、造产品……大战略还能怎么变？
谁是那批老人？辛琦、甘玫、曾志超吗？也许吧。当然，具体是谁并不重要，最重要的是，“一帮老人会逐步逐步退下”。
至于晚上的大项目，有或没有更不重要了，因为陈锦石已经离开了。
这一次，陈锦石是真的退了，舞台留给了逆鳞之子陈昱含。
故事的终点
太好了，故事顺利进行着，那是意想不到的顺利。那么陈昱含会像陈凯和陈锦石那样，在某个时刻焦虑起来吗？
会的，一定会的。
“规模是一切问题的解药，规模也是问题的根源。”跨年的时候，年轻人喜欢看一些奇形怪状的讲演与综艺，陈昱含喜欢逻辑思维，深刻地记下了罗振宇在2021年跨年演讲中的这句话。
是呀，当年规模拖着中南建设飞起来，飞到原来无法企及的高度，是一件多好的事情；可是那高台太高，高到没办法走下来，只能滚着下来。
走不了高周转的路线，陈昱含只能让中南建设减速。一年下来，2020年初定下的计划——在1961亿元合同销售额的基础上继续增长15％，达到2255．15亿元的目标没能实现，不过行业排名还在上升，只是速度已经减缓。
“离开陈凯，中南建设上不去了”，这话说来不算狼狈，却有些尴尬。
“高增长的逻辑确实是不存在了。对于我们来说，放下速度一定会换来质量的提升。”陈昱含也在掩饰这份尴尬，因此会如此强调。
那么中南建设就要倒退吗？绝对不行。在陈锦石的手里，中南建设成了南通CBD那样规模雄浑的高山；在陈凯手里，中南建设成了星散全国、遍地开花的海量项目；此刻到了自己手里，就成了走上下坡路的牛车？
“中南建设正在从一个成长性公司，转变为一个稳定的企业，也就是从黑马到白马的过程，未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。”
陈昱含要成为白马，一匹每年可以增长10％、合约销售额达到5000亿元的白马。如果在2020年基础上成长，这10％的增长需要维持8年的时间。
融创中国（01918．HK）足够强大，可是面对莫测的未来仍然噤若寒蝉，发布年报时候董事会主席兼执行董事孙宏斌也会胆怯地表示，“我们现在需要安全。”
金科股份（000656．HK）崇拜规模增长，感受到市场的压力，2020年定下年复合增长15％的五年计划，随即变成了不再过度追求规模增长。
那么谁又能断言，中南建设就一定能成？
“规模”是“问题的根源”，自己还要甘之如饴，陈昱含时代的中南建设，要在这样的拧巴里，继续自己的时代。
