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转型轻资产,万达有哪些作业可抄

砺石商业评论 2021-11-11 18:28 发文

砺石导言:万达集团轻资产商管公司珠海万达商管顺利上市,意味着万达轻资产战略转型得到了资本市场的认可,并进入了一个新的阶段。

刘言 | 文

整个中国商管行业都在等待一家新上市公司的诞生。

2021年10月21日,珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“珠海万达商管”)在港交所递交了招股书,这家公司的上市进度进入新的实质阶段。

不出意外,明年上半年,大连万达集团股份有限公司(下称“万达集团”)董事长王健林就将出现在香港交易大厅,举槌为开市敲钟。

毫无疑问,这不是王健林旗下的第一家上市公司,但却是最受业界瞩目的一个。珠海万达商管若成功上市,王健林就成功演绎了一部现实版的“王者归来”。

2017年,由于国内宏观金融监管环境变化,万达集团遭遇前所未有的危机,彼时王健林迅速决定,大手笔出让重资产业务,偿还外债。

同年7月,万达以637.5亿元价格,将13个文旅项目和77家城市酒店分别卖给融创集团与富力地产。此后,在全行业的关注中,万达转过身去开始加快自2015年启动的轻资产转型。

四年时间,从更名、剥离、重组、引投到重回香港提交招股书,王健林靠着珠海万达商管打了一个翻身仗。

招股书显示,多轮融资后,珠海万达商管Per-IPO融资额已由原来的31亿美元翻倍至60多亿美元,超过“募资王”华润万象生活的成绩。目前,珠海万达商管估值已超过2000亿港元。

万达集团走轻资产转型之路,并非一日之功,也经历过生死决择。回首过往,万达内部总结的转型经验是,顺应趋势、理解周期、坚持长期主义、创新为王。

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轻资产成色几何

2015年,王健林首次提出了万达商管的“轻资产”模式,即万达不提供建设万达广场的资金,只负责输出品牌、辅助设计、建设与运营,从中分得收益。

这与2020年以来,监管层提出的实业降负债、去杠杆宏观要求不谋而合。从财务结构上看,珠海万达商管的利润来源是由租金和物业管理费分成等构成。

为了变成轻资产营收结构,从2017年开始,王健林就对此前退市的主体万达商业地产进行一系列的拆解。

2017年8月,万达集团将两大轻资产公司,万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,明确万达酒店发展作为万达文旅产业唯一上市平台战略地位。

2018年,万达商业地产正式更名为万达商业管理集团有限公司(下称“万达商管集团”),并引入了腾讯、苏宁、京东、融创等四家战投公司入资34亿元。

2019年,万达商管宣布从2021年起不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实现轻资产战略。

至此,万达商管轻资产基本成型。

2021年3月份,轻资产商管公司珠海万达商管成立。

招股书显示,其最大特征是不持有物业,只负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

理顺组织架构,不仅提升了珠海万达商管的品牌价值,也为上市估值打下了良好的基础。组织架构与商业模式固然重要,但只有万达自身品牌、招商、开发和管理各部门实力过硬,才能做好轻资产的输出管理。万达商管轻资产转型的成果,从历年经营数据中可见一斑。

万达商管集团2021年半年报财务报表显示,主营业务净利润率为41.45%,比去年全年水平上涨超过6个百分点。不仅如此,自轻资产转型战略实施以来,万达商管净利润率一直保持上涨趋势。

表2显示,2017年-2020年,万达商管自持项目占比降低了约10个百分点,至70.38%,这些降低的自持业务全部转化为轻资产业务,占比为29.62%。

2020年,疫情期间,新开业万达广场数量仍然在增长,万达商管的出租率不降反升,为99.4%。这主要源于万达在疫情期间第一时间推出了免租40多亿元等优惠扶持措施。在此情况下,净利还能保持增长,也体现了相比单纯自持运营,或者纯粹做地产开发,轻资产商管更能抵抗周期性调控带来的冲击。

数据显示,在2020年疫情较严重时,万达开始在全集团加快布控轻资产。如商管、酒店、影院、宝贝王各个业态,分别新签约了60个万达广场、56家酒店、310家影城、30家乐园,以上全部为轻资产管理。

疫情可控后,除了万达广场,其酒店、影院等业态营收数据也在逐渐回暖。

2020年第四季度,万达宝贝王儿童乐园客流恢复至2019年同期的91%,收入恢复至2019年同期的100%;万达酒店管理公司2020年第四季度收入也达到2019年同期的102.7%,全年经营业绩高于全国水平20%。

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培养服务+创新基因

在整体行业复苏步伐较慢、复苏难度较大的情况下,万达能够超计划、超预期地实现商业复苏,主要源于企业多年的运营管理经验、较强的执行力文化,以及不断培养的创新基因。

2021年初,王健林在内部提出“作品为王,创意无限”的口号,要求集团上下大力开展创新活动。他认为,在个人消费需求多元复杂、市场竞争激烈的时代,万达需要以创新破局,唯有坚持创新才可以应对不断变化的外界环境。

此后,万达自上而下掀起一股创新风潮,提出要改变以往片面追求规模化复制的路径,机制化追求作品和创意。

为此,万达集团成立创新工作评审委员会,对商管、影视、酒管、宝贝王、体育等多业态进行季度评审、年终评审。从产品创新、业务增长模式创新、管理方式创新,三个类别对创新成果分类评价。

在商业市场普遍面临疫情冲击的形势下,万达集团面临的困境在于如何应对较饱和的竞争赛道。对此,万达集团给出的解题思路是:用多种方式将每年超40亿客流的线下流量变现,寻找新的业务增长点。

自2021年5月始,万达集团每月推出线下流量变现创意大赛,寻找创意方案,构建未来发展空间,打破线上线下服务边界,将广场、院线、酒店等丰富线下应用场景的每年几十亿人次的流量变现。

在五月优秀创意方案中,万达集团就实现了在商业、文化、电影等各业态的推陈出新。如从屋顶花园到地下车库空间改造,从会员运营到影城空间创新,从广场楼顶太阳能发电到广场院线剧本杀。

2017年,王健林将万达大笔资产折价出售,破釜沉舟偿还外债,并转型轻资产,被市场解读为“挥泪大甩卖”。现在来看,万达在较好时机,较高点处置了资产,果断转型。2020年以来,金融监管收紧,三条红线彻底封死了房企高杠杆扩张的所有道路,很多大型房企如果此时再想卖资产、转型,为时已晚。

3

顺势而为

万达能够在艰难时刻转危为安,还在于管理层尊重、理解行业周期,以及在战略上与国家宏观政策步调一致。

房地产是强周期性行业,行业三年左右经历一回调控,即使以商业地产为主要业态也无法保证现金流的持续稳定。

因此,早在2015年时,王健林就想到了向轻资产转型,2017年的那场危机只是转型的催化剂。转型轻资产的过程中,万达商管的所有运维和建设思路还与国家宏观政策导向高度一致。

在疫情最艰难的2020年,王健林在集团工作会议中提出,将坚定维持年初确定的经营目标,响应党中央号召。

2020年全年,万达新开业45个万达广场、74家万达影城、14家万达酒店,累计创造服务业就业超过15.4万人,其中大学生超7.8万人,约占全国城镇新增就业的1.3%。

2021年,万达集团宣布计划开业50个万达广场,其中轻资产占比68%;同时,计划签约70个轻资产万达广场。这份年度计划还包括:开业120家万达影城,签约轻资产影城300家;开业16家万达酒店,签约轻资产管理酒店50家等。

万达集团还积极响应党中央号召,在国务院扶贫办的牵线下主动选择到全国贫困面最大、贫困程度最深的贵州省开展社会扶贫创新工作,并最终落户贵州省黔东南州丹寨县,开展社会扶贫创新探索。

万达集团利用自身品牌和运营优势,于2017年建成了集文化、旅游、度假、会议于一体的度假区丹寨万达小镇。经过四年持续建设,丹寨万达小镇已经成为全国品牌。

2016年以来,万达帮扶项目带动丹寨县5.88万贫困人口增收脱贫。2019年丹寨县顺利完成贫困人口清零任务,2020年8月丹寨县顺利通过脱贫攻坚普查。

此后,万达集团还表示,会继续帮扶丹寨实施“2025计划”,帮扶定位由“企业包县扶贫”转变为“支持丹寨致富”,在未来5年内帮助丹寨发展全域旅游。

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